アパート経営で資産価値を下げない方法｜価値を決める要因と維持するポイント

アパート経営において、資産価値は毎月の収益や将来の売却価格を左右します。購入時は順調に利益が出ていた物件でも、築年数の経過により、管理状態や収益性が変化して評価が下がることがあります。

一方で、築年数が進んでいても価値を保ち、高値で売却できるアパートがあるのも事実です。資産価値を決定している要素や下がる原因について見ていきましょう。

アパート経営の資産価値は何で決まる？

アパートの資産価値を考えるうえでは、立地条件や建物の管理状態、物件の収益性などが重要な判断要素になります。資産価値を決定する要因について詳しく見ていきましょう。

立地条件

アパートの資産価値を大きく左右する要因の1つが立地条件です。

建物は年月とともに老朽化し、資産価値は徐々に下がっていきますが、土地の価値は比較的下がりにくい傾向にあります。そのため、立地が良い物件ほど長期的に見て資産価値を維持しやすいのです。

具体的には、最寄り駅から徒歩10分圏内にある物件や、スーパーや病院といった生活利便施設が身近にそろっている物件は、入居ニーズが安定しやすいでしょう。また、アパートの周辺で再開発が予定されており、将来的な人口増加が見込まれるエリアも、需要が途切れにくい立地といえます。

不動産業界では「不動産は立地が9割」といわれることもあるように、立地条件は物件の価値を左右する重要な要素です。そのため、国が公表する公示地価が高いエリアの土地は、建物が古くなったあとも資産としての強みを保ち続けやすいといえます。

建物の状態

建物の状態も資産価値を決める重要な要素です。適切なメンテナンスが行われているアパートは、建物の寿命が延びるだけでなく、長期的に資産価値を維持しやすくなります。

一方で、日常的な管理や修繕を怠ると劣化が進んでいき、結果として建物の資産価値は大きく低下していくでしょう。

資産価値を維持するためには、外壁の状態や共用部の清掃状況など総合的に管理することが欠かせません。アパートの状態が適切に保たれている物件は、入居者からの満足度も高く、安定した賃貸経営につながります。

さらに、屋上の防水処理や外壁塗装といった「予防修繕」を計画的に行うことで、建物の劣化を未然に防ぎ、大規模修繕が必要になるリスクやコストを抑えることができます。こうした日頃の管理が、アパートの資産価値を守ることにつながるのです。

物件の収益性

アパートの資産価値は物件の収益性でも判断されることがあります。

投資用アパートは「その物件が将来どれだけ収益を生み出せるか」という、収益力で評価されるのが一般的です。そのため、利益に直結する家賃設定や利回りが適正であり、安定した賃貸収入が見込めるかどうかが重要な判断材料になります。

アパートの収益性が悪化することで生じるリスクは以下のとおりです。

原因	資産価値への影響
空室率の上昇	収入が減り、物件の評価額が下がる
家賃の下落	収益力が低下し、物件の価値が下がりやすくなる
赤字経営	安定した収益が見込めない物件と判断され、買い手が限定される

収益性が低いアパートを保有していると収支が厳しくなるだけでなく、将来的に売却する場合も高値が付きにくく、買い手が見つからないおそれがあります。入居希望者のニーズに合わせた家賃設定や設備投資を行い、安定した経営を続けることが資産価値の維持につながります。

金利上昇などの外的要因

アパートの資産価値は金利上昇などの外的要因にも左右されます。アパート経営を開始するには物件を購入する必要があり、その際に多額の借入を伴うため、市場の金利動向が物件の評価に影響するからです。

金利の上昇が不動産の資産価値に影響を及ぼす流れは以下の通りです。

1. 金利が上がる
2. 物件購入者のローン負担が増える
3. 購入希望者が提示できる価格が下がる
4. 不動産の市場全体で買い控えが起きる
5. 物件価格が下落しやすくなる

外的要因としては、金利以外にも人口動態の変化や、法律・税制の改正などが含まれます。

自身の努力だけではコントロールできない外部環境も、アパートの資産価値を左右することを覚えておきましょう。

アパート経営で資産価値が下がる原因

アパートの資産価値は立地だけでなく、築年数や物件の収益性によって下がることがあります。

資産価値を下げやすい代表的な要因として、アパートを購入前に注意すべき特徴をわかりやすく解説します。

アパートの築年数

アパートの資産価値を下げる要因として、まず挙げられるのが築年数の経過です。

不動産は時間の経過とともに建物が劣化していくため、資産価値が下がっていきます。特に木造アパートは、法定耐用年数（法律上、資産として利用できる年数）が22年と比較的短く、築年数が進むほど建物評価が下がりやすい傾向にあります。

築古のアパートを売却した場合に起こりうるリスクは以下のとおりです。

• 築20年超の物件は売却価格が下がる傾向にある
• 耐用年数を過ぎた物件はローンを組みにくくなる
• 築古物件は入居検討者が選択肢から外しやすい

このように、アパートの築年数は資産価値に直結します。ただし、建物評価が下がっても土地の価値は変わりにくいため、土地代の比率が高い物件を選ぶことで、全体の下落幅を抑えられることも可能です。

設備や外壁の老朽化

設備や外壁の老朽化も、資産価値を下げる要因として見逃せません。メンテナンスが不十分な物件は、建物の寿命そのものを縮めてしまうからです。

たとえ立地が良くても、管理が行き届いていないアパートは「リスクの高い物件」とみなされ、投資家から資産価値が低く見積もられるおそれがあります。管理不足による主な影響を以下の表にまとめました。

アパートの箇所	管理不足により発生するリスク
外壁・屋根	雨漏りにより木材の腐食やカビが発生し、修繕費が高額化する
水回り設備	設備の不具合や故障によってクレームが増加し、入居者の退去が発生
外観	アパート自体の印象が悪化し、入居希望者が集まりにくくなる

適切なタイミングで外壁塗装や設備の入れ替えを行うことで、アパートの資産価値を維持できるでしょう。

空室率が高い

空室が長く続くと単に収入が減るだけでなく、「安定した賃貸経営ができない物件」と評価されやすくなり、資産価値を下げる要因になります。

投資用アパートの資産価値は、現在得られる収益だけでなく、将来も安定して入居需要が見込めるかどうかという視点でも判断されます。慢性的に空室が発生している物件は、周辺の賃貸物件と比べて競争力がないと判断され、投資家から敬遠されるでしょう。

また、空室を埋めるために家賃を引き下げると収益性が悪化します。結果として物件の評価額は下がり、売却時にも不利な条件で取引せざるを得なくなる可能性があります。

高い入居率を維持できているアパートは、安定した需要がある物件として評価され、資産価値も維持しやすい傾向です。

アパート経営で資産価値を維持しやすい物件の選び方

アパートの資産価値を下げないためには、購入時点での物件選びが重要です。立地や設備、管理状態といった要素は、簡単に変えられるものではなく、将来の収益性や売却時の評価に大きく影響するからです。

賃貸物件の評価を長期的に維持するためのポイントを具体的に解説します。

生活利便性が高い立地にある

資産価値を維持しやすい物件の特徴として、生活利便性が高い立地の物件が挙げられます。

土地の価値が高いエリアであれば、築年数により建物の価値が減少しても物件全体の価格が下がりにくいからです。特に、以下の条件を満たす立地は資産価値を維持しやすい傾向にあります。

• 最寄り駅から徒歩10分圏内の物件
• 通勤や通学の利便性が良い物件
• 徒歩圏内にスーパーや病院などの生活利便施設が充実している物件
• 治安が良いエリアにある物件

入居者の需要が高いエリアにある物件は、空室が出ても埋まりやすいため家賃の下落も抑えられます。また、将来的にアパートを売却する際も買い手が見つかりやすいので、出口戦略を立てやすくなるでしょう。

入居者が求める設備を導入している

入居者のニーズに合った設備を導入することで、資産価値を維持しやすくなります。

また、人気の高い設備を導入することで、物件の競争力も向上し、相場より高い賃料に設定することも可能です。築年数が多少古くても入居者希望者が集まることは珍しくありません。

近年は、インターネット無料や宅配ボックス付きの物件が人気な傾向です。また、セキュリティを重視している女性にとって、オートロックや防犯カメラは欠かせない設備となっています。

これらの設備が既に備わっている、もしくは追加しやすい物件を選ぶことが大切です。入居者の満足度を高めることは長期入居に繋がり、結果としてオーナーの資産を守ることにつながります。

定期的にメンテナンスされている

定期的にメンテナンスされている物件も資産価値を下げにくくします。

定期的な手入れが行き届いている建物は劣化の進行が遅く、資産価値を高く保てるからです。中古アパートを購入する場合は、過去の修繕記録を必ず確認し、前オーナーがどのような修繕を行っていたかを確認しましょう。

適切に管理されている物件は、入居者のマナーも高く保たれている可能性があります。資産価値を下げないためにも、アパートが適切にメンテナンスがされているかを確認することが大切です。