収益物件のローン金利相場。低金利で借りるための不動産投資ローンの選び方

収益物件を購入する際、ローンの金利は避けて通れない要素です。わずかな金利差でも、借入額が高額かつ返済期間も長い不動産投資では、将来の収支に大きな影響を与えます。

金融機関によって金利水準や条件は異なるため、十分に比較しないまま選んでしまうと、想定以上の負担につながることもあります。収益物件で安定した経営を実現するには、金利の相場や選び方を正しく理解しておくことが欠かせません。

収益物件で利用できるローンの金利相場

収益物件の購入に際して、アパートローンなどの不動産投資ローンを利用するのが一般的です。自宅の購入で利用する住宅ローンに比べ、不動産投資ローンのほうが金利は高めに設定されています。

不動産投資ローンの金利相場は、金融機関の種類によって異なるため、事前に確認しておくと自分に合ったところを選べるでしょう。まずは、不動産投資ローンの金利相場について金融機関の種類別に解説します。

都市銀行（メガバンク）

都市銀行（メガバンク）における不動産投資ローンの金利相場は、おおむね年1％程度です。銀行ごとの大きな差は少ないものの、収益物件の内容や申込者の属性によって条件が変わることがあります。

都市銀行の金利は、後述する地方銀行や信用金庫・信用組合よりも低めに設定されています。ただし、ほかの金融機関に比べて物件や申込者の条件などを厳しく審査しているため、ローンの利用には一定のハードルがあるといえるでしょう。

地方銀行

地方銀行の不動産投資ローンの金利相場は、年1％〜5％程度とかなり幅があります。これは、銀行ごとに不動産投資に対する融資方針やリスクの捉え方が異なるためです。

不動産投資に積極的な地方銀行では、営業エリア内の物件や収支の安定性が見込める案件に対して、比較的低い金利で融資を行うケースもあります。申込者の属性や取引実績によっては、年1〜2％程度で利用することも可能です。

一方、不動産投資に消極的な地方銀行では、融資リスクを抑える目的で、融資条件を限定的にし、取り扱う案件を絞っている銀行も少なくありません。金融機関によっては、年3〜5％程度の金利にしているところもあります。

このように、地方銀行ではエリアによって金利水準に大きな差が生じるのが特徴です。

信用金庫・信用組合

地方銀行と同じく、信用金庫や信用組合も地域に根ざした金融機関です。不動産投資ローンの金利相場は年2〜3％程度ですが、賃貸需要の高さや収益物件の内容によって金利が異なります。

信用金庫や信用組合では、営業区域（商圏）が定められており、原則としてその区域内に居住や勤務している人、事業所を持つ人を主な取引対象としています。不動産投資ローンにおいても、所在する物件が営業区域内にある場合に利用できるケースが一般的です。

信託銀行

信託銀行とは一般的な銀行業務のほかに、資産管理や不動産の運用といった信託業務、相続関連の業務や証券代行といった併営業務など、複数の業務を行っている銀行のことです。不動産売買の仲介業務を行っている信託銀行も存在します。

信託銀行の不動産投資ローンの金利相場は年1%台後半〜3％程度です。ローンの金利としては平均的な数字ですが、融資対象となる物件や申込者の条件が限定的なところもあります。

一部の信託銀行では団体信用生命保険（団信）に加入できる商品もあり、資産管理や相続を含めた不動産活用の相談をすることも可能です。

ネット銀行

ネット銀行はインターネット上の取引を中心とする銀行です。実店舗をもたないことが多く、ローン契約も基本的にはオンラインですべて完結します。

ネット銀行の不動産投資ローンの金利相場は年2〜3％程度です。金利は低めの傾向ですが、他の銀行に比べて事務手数料が高く設定されているケースが多くみられます。金利だけでなく、手数料を含む諸費用全体を確認してから利用しましょう。

ノンバンク

ノンバンクは、消費者金融や信販会社など銀行以外の金融機関を指し、預金業務は行っていません。貸付や融資業務に特化しており、融資額が大きいところも特徴です。

ノンバンクの不動産投資ローンの金利相場は年3〜5％程度です。ほかの金融機関に比べて金利がかなり高めに設定されている一方で、審査が比較的緩く融資のスピードが速いところも多くあります。

ほかの金融機関でローンを断られてしまっても、ノンバンクであれば利用できる可能性が高いでしょう。ただし、ノンバンクが提供する不動産担保ローンや事業性ローンは、金利が年10％を超える商品も存在するため、ローンの種類をきちんと確認することが大切です。

収益物件で利用する不動産投資ローンの選び方

金融機関やプランによって不動産投資ローンの内容は大きく異なります。不動産投資ローンは長期契約が前提であるため、自分に合ったローンを選ぶのが理想です。

収益物件でローンを借入れる際に、自分に合った金融機関を選ぶための基準を4つご紹介します。

金利タイプで選ぶ

不動産投資ローンには3つの金利タイプが存在します。それぞれの特徴は以下の通りです。

金利タイプ	特徴	メリット	デメリット
変動金利	市場金利の動向に応じて、一定期間ごとに金利が見直される	借入当初の金利が低めに設定される傾向がある	金利上昇時は返済額が増えるため、収支が不安定になる可能性がある
当初固定金利	借入後の一定期間（例：3年・5年など）のみ金利が固定され、その後は変動金利へ切り替わる	一定期間は金利が同じなので返済額を安定させやすく、返済計画も立てやすい	固定期間終了後の金利条件によっては、返済額が増える可能性がある
全期間固定金利	借入時に定めた金利のまま返済終了まで変わらない	長期的な収支計画を立てやすく、金利上昇のリスクがない	変動金利や当初固定金利と比較すると、金利水準が高めの傾向がある

それぞれ異なるメリット・デメリットがあるため、自分の希望に合う金利タイプを選びましょう。

手数料や融資条件で選ぶ

不動産投資ローンを利用する場合、事務手数料やローン保証料などの手数料がかかることがあります。事務手数料は借入額の1〜3％程度が相場ですが、金融機関によって大きく異なるため注意が必要です。

また、収益物件の投資では数千万円を借り入れるため、金融機関によってはローン保証料を設定しています。ローン保証料には、「金利上乗せ型（内枠方式）」と「一括払い型（外枠方式）」の2種類があります。

金利上乗せ型は、月々支払うローンの金利に保証料を上乗せして支払う方法で、上乗せされる割合の目安は0.2〜0.3％程度です。一方、一括払い型はローンの契約時に保証料を全額支払う方法で、借入額の2％程度が目安となります。

このように手数料の金額や割合によってローンの負担額が変わるため、契約前に必ず確認しましょう。返済期間や担保・保証人の有無といった融資条件の確認も必須です。

自分の属性から選ぶ

不動産投資ローンの中には、年収や勤務先、勤続年数など、申込者の属性に関して一定の条件が設けられているものもあります。一方で、信用金庫や信用組合のように、不動産が所在するエリアに一定の定めがあるケースもみられます。

まずは自分の属性で申し込める不動産投資ローンを絞り込み、そのうえで金利や融資条件などが理想に合うものを選ぶのが良いでしょう。

不動産会社が提携する金融機関を活用する

不動産会社が提携している金融機関を活用すれば、収益物件の購入手続きとあわせてローンの申し込みができるケースがあります。

ほかの金融機関を利用する場合よりも金利や審査スピード、融資条件などで優遇を受けられることもあるでしょう。不動産会社へ相談する際に、提携する金融機関の有無について確認するのがおすすめです。

低金利で収益物件のローンを借入れるコツ

不動産投資ローンは借入額が高額になるため、金利により返済総額が大きく左右されます。返済総額を抑えるには、なるべく低金利で借入れをするのが理想です。

低金利で収益物件のローンを借入れるコツをご紹介します。

頭金をできるだけ多く用意する

頭金を多く用意することは、不動産投資ローンを有利な条件で利用するためにも重要なポイントです。

十分な頭金を準備できていることは、計画的に資金を管理できる投資家である、と金融機関に評価されやすくなります。さらに、頭金が多いほど借入額が抑えられるため、空室や家賃下落が生じた場合でも返済が滞りにくいと判断されることもあります。

金融機関によっては、不動産投資に対する熱意が高いと評価してくれるところもあるでしょう。

このような理由から、頭金が多い投資家ほど金融機関からの信用を得やすく、結果として金利を含めた融資条件が有利になる可能性が高まります。

収支計画（事業計画）を丁寧に作成する

不動産投資ローンの申し込みに際して、基本的には収支計画（事業計画）の提出を求められます。収支計画の丁寧な作成も、不動産投資ローンを低金利で利用するために欠かせない要素です。

収支計画を丁寧に作成することで、賃貸経営に対する計画が明確に伝わり、金融機関からの信頼性が高まります。結果として、低金利や有利な条件での契約につながるのです。

具体的な収益予測を記載し、質の高い収支計画を作成しましょう。

複数の金融機関で内容を比較する

不動産投資ローンといっても、金融機関の種類によって金利相場は大きく異なります。

金融機関によって金利が全く異なるため、低金利でローンを利用するには、複数の金融機関で内容を比較する必要があります。最初に低金利なローンを見つけたとしても、探していくうちにより金利の低いローンを見つける可能性もあるでしょう。

金利面ではAの方が有利でも、融資条件や手数料を考慮するとBの方が自分に合っている、というケースも起こり得ます。不動産投資ローンは借入額が高額かつ長期契約であるため、複数の金融機関を比較して、最適なローンを選ぶようにしましょう。