大家の修繕義務の範囲と法的リスク！賃貸契約でトラブルを回避する方法とは？

入居者の「夜逃げ」は大家さんにとって大きな痛手といえます。

家賃収入は途絶え、残置物の対応による裁判などの手間が生じるからです。とはいえ、適切な手順を踏めば、円滑に契約解除して入居者の再募集も可能です。

夜逃げによる契約解除の要件から明渡し訴訟、残置物の処理手順まで、法律に沿った実践的な対処法を解説します。

賃貸で夜逃げされたら契約解除は可能？

不動産経営をする大家さんにとって最も深刻な状況は、家賃収入が停止することです。

入居者の経済状況によっては支払い不能となり、夜逃げしてしまうケースがあります。

大家さんとしてはすぐに契約解除して再募集したいところですが、借地借家法により一方的な賃貸借契約の解除は原則として認められていません。

まずは、夜逃げされたときの契約解除の条件や夜逃げしやすい人の兆候、夜逃げした部屋への立ち入りについて解説します。

夜逃げで賃貸借契約を解約するための条件

夜逃げされた場合でも、大家さんからの一方的な契約解除は認められません。

賃貸借契約を解除するには、以下の条件を満たす必要があります。

【債務不履行】

• 家賃滞納（目安は3カ月以上）している
• 原状回復の義務違反や契約違反をしたことがある

【信頼関係の破壊】

• 債務不履行により入居者との信頼関係の維持が非常に難しい状態である
• 家賃の滞納額が高額かつ、長期にわたっていて催告をしても支払いがされない

夜逃げする可能性が高い借主の兆候

夜逃げする人には、借金問題や家庭内暴力、犯罪絡みなどさまざまな理由があります。

夜逃げする可能性が高い入居者の特徴として、以下の行動が挙げられます。

• 家賃の長期滞納が続いている
• 連絡が取りにくく、電話やメールも返さない
• 転職や引っ越しを頻繁に繰り返している
• 保証会社について過度に確認してくる

家賃の滞納に関しては、事前に連絡をくれたり、いつ支払うかを明確に伝えてくれたりする入居者もいます。このような入居者は滞納を繰り返すことは少ないでしょう。

一方、長期間にわたる滞納や、催促の電話をかけても出ないような方は注意が必要です。

また、転職や引っ越しが多い人も家賃を滞納する可能性が高いといわれています。入居前に勤続年数や職歴を確認しておくと確実です。

そして、「どこの保証会社を利用してますか？」など、保証会社に関して過度に質問してくる人は要注意です。

このような質問をする方は、以前に家賃滞納をした可能性が非常に高いため、契約する際は気をつけてください。

夜逃げでも部屋へは許可なく入れない

大家さんであっても、夜逃げされた部屋に許可なく立ち入ることはできません。

また、無断で部屋の残置物を搬出・処分すると、不法行為や住居侵入罪に問われたり、損害賠償請求されたりする可能性があります。

どうしても立ち入りが必要な場合は、安否確認を理由に警察へ立ち会いを依頼し、適正な手続きを踏むとよいでしょう。

賃貸で夜逃げした入居者の契約解除する手順

実際に入居者が夜逃げしてしまった場合、どのように対処すべきか悩む大家さんも多いでしょう。

夜逃げした入居者との契約を解除する流れについて詳しく解説します。

1. 入居者に連絡を試みる
2. 連帯保証人へ通知・入居者へは催告する
3. 賃貸借契約書に基づく解約手続きを進める
4. 部屋を明け渡すための訴訟をする
5. 強制執行による明渡と残置物を処分する

上記の手順で契約解除を進めていきます。手順ごとに詳しく見ていきましょう。

まずは入居者に連絡する

夜逃げされた時点で、入居者と連絡が取れないことがほとんどでしょう。しかし、まずは電話やメールで再度連絡を試みます。

連絡が取れた場合は、入居者に滞納分の家賃を支払えないか交渉し、支払期日を明確に設定してください。

連帯保証人へ連絡・入居者へ催告をする

入居者と連絡が取れない場合、次に連帯保証人へ連絡します。入居者と連絡が取れないこと、家賃を滞納していることを説明し、滞納分の家賃の支払いを催促します。

このとき、連帯保証人には入居者が夜逃げしたことを伝えない方がよいでしょう。夜逃げしたことがわかれば、連帯保証人も家賃の支払いを拒む可能性があるからです。

そして、入居者へも内容証明郵便で滞納している家賃の支払いを催告します。このとき、支払い期日を設け、その日までに支払いがない場合は賃貸借契約を解除する旨を記載します。

内容証明郵便はこのあとの明渡訴訟の際、大家さんにとって有利な証拠になります。

契約解除のため法的な手続きを進める

続いて、契約解除のために法的な手続きを進めていきます。

賃貸借契約書に解約についての条項がある場合と、公示送達で契約解除する場合の2つの方法があるためそれぞれ解説します。

賃貸借契約に解約条項がある場合

賃貸借契約書に解約についての条項がある場合でも、大家さんからの途中解約は基本的に認められていません。

借地借家法は貸主の更新拒絶や途中解約を厳しく制限し、借主を保護しているからです。よって、次に挙げる条件を満たさなければ、契約解除は認められません。

• 猶予期間を定めた義務の履行（家賃の支払催告）
• 猶予期間の経過
• 契約解除の意思表示

内容証明郵便にて、猶予期間内に滞納分の家賃の支払いについての催告と、それが履行されなかった場合は契約を解除するという意思表示をします。

契約書に、「家賃滞納がある場合、催告なしに契約を解除する」というような条項を入れていても、念のため催告した方が良いでしょう。

ただし、契約解除が認められたとしても、入居者が自動的に退去するわけではありません。

契約解除後は別途、裁判所に明渡請求訴訟（退去訴訟）を提起し、判決や強制執行を経て明渡しが完了となります。

参考：e-Gov 法令検索 | 借地借家法

公示送達で契約を解除する場合

続いて、公示送達で契約解除する場合について解説します。公示送達とは、入居者の住所や居場所がわからない場合、裁判所が書類を交付したとみなす手続きのことです。

夜逃げされた場合、入居者の居場所がわからないケースがほとんどでしょう。公示送達はそのような場合に有効な手段です。

公示送達文書を裁判所に掲示することで、入居者へ書類を送付したとみなされます。裁判所の掲示板に文書が掲示されておよそ2週間で送達されたことになります。

参考：e-Gov 法令検索 | 民事訴訟法

部屋を明け渡すための訴訟をする

内容証明郵便に記載した期日までに支払いがなかった場合や、公示送達が完了したときは、明渡訴訟へ進みます。

明渡訴訟は、債務不履行がある入居者を退去させるために行うものです。強制執行によって部屋の残置物を処分するためにも必要になります。

注意すべきは、訴状の提出から明渡請求が認められるまでおよそ3〜4カ月かかるため、すぐに部屋の明け渡しができないことを理解しておきましょう。

部屋の残置物を処分する

明渡請求が認められたとしても、部屋の残置物は入居者の所有であるため、勝手に処分すると違法にあたります。

判決後に執行官や執行補助者（残置物を搬出する業者）、立会人（裁判所から選出された、大家さんと利害関係のない人）が集まり、部屋の明渡と残置物の処分を実施します

費用負担は契約上は借主ですが、夜逃げで連絡がつかない場合は大家が一時立替え、後日借主または保証会社へ請求できます。

賃貸で夜逃げされないための対処法

夜逃げが発覚すると、大家さんは精神的にも金銭的にも負担がかかります。

入居者に夜逃げされないために、以下のような対策を行うとよいでしょう。

• 入居者の審査を厳格化する
• 所有権放棄の項目を契約書に記載する
• 家賃保証会社を利用する
• 賃貸物件の売却を検討する

大家さんは夜逃げのリスクをできるだけ軽減することが大切です。

入居者の審査を厳しくする

入居申込を受けた際に、入居希望者がどんな人なのか厳しく審査しましょう。

勤務先や勤続年数、収入の状況、過去の賃貸履歴などの確認を慎重に行うことが大切です。また、連帯保証人をつけることで、家賃の滞納があった場合の対策にもなります。

所有権放棄の項目を契約書に記載する

家賃の滞納や夜逃げなどがあったときのために、契約書に所有権放棄についての条項を記載しておくのも一つの手段です。

契約書に記載しておくことで、入居者に意識させることができます。ただし、契約書に所有権放棄や契約解除についての記載があっても、借主が保護される立場であるということに変わりありません。

夜逃げによって契約解除や残置物を処分する場合は、先ほど説明した手順通りに進めてください。

家賃保証会社を利用する

家賃保証会社を利用することで、入居者が家賃を滞納しても保証会社が代弁して払ってくれることがあります。

また、裁判費用や残置物処分費用などを保証してくれるところもあるため、夜逃げがあった場合にかかるオーナーの負担が軽減することも可能です。

ぜひ、入居してもらう際は保証会社を利用することをおすすめします。

賃貸物件の売却を検討する

上記のような対策をしても完全に夜逃げを防ぐことはできません。夜逃げされることは、大家さんにとってさまざまな面で負担となります。

そうなる前に、所有している賃貸物件の売却を検討することも一つの手です。

売却を検討する際は、信頼できる不動産会社に賃貸経営における不安や悩みを相談し、適切なアドバイスをもらうようにしましょう。