アパートの減価償却が終わったらすること！確定申告や耐用年数について解説

アパート経営を長く続けていると、減価償却が終わった後のことを考える方も多いはずです。

節税効果のある減価償却が終わると、手取りが減ったりキャッシュフローが悪化するなど、さまざまなデメリットが発生します。一方で、適切な対策を行えばリスクを抑えることも可能です。

加えて、アパート経営におけるリスクや注意点を理解することで、将来の収益悪化を防ぐことにもつながります。

アパートの減価償却が終わったら何が起こる？

減価償却が終わると、アパート経営における手取り額が減る恐れがあります。

まずは減価償却の終了後、具体的に何が起こるのか主なポイントを解説します。

不動産投資における減価償却の基礎知識

前提として、減価償却とは時間の経過により価値が減少する固定資産の取得金額を、一定の年数にわたって分割して計上する会計処理のことです。

減価償却で用いる年数を法定耐用年数といい、固定資産の種類によって法律で定められています。

住宅用の建物の法定耐用年数は以下の通りです。

構造・用途		法定耐用年数
木造		22年
金属造	厚さ3mm以下	19年
	厚さ3mm超4mm以下	27年
	厚さ4mm超	34年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造		47年

出典：国税庁 |  主な減価償却資産の耐用年数表

なお、法定耐用年数はあくまでも減価償却の処理で用いる年数であり、物件自体の耐用年数とは異なります。

そのため、法定耐用年数が経過して減価償却を行わなくなった後でも、アパートに住むことはできるため経営自体は可能です。

節税するのが難しくなる

アパートの減価償却が終わる前と後では、節税対策のしやすさが大きく変わります。

前述したように、減価償却とは固定資産の取得価額を耐用年数をもとに割り振りし、費用計上する会計処理です。減価償却によって計上する費用を減価償却費といいます。

建物は取得価額が高額なため、アパート経営において計上する減価償却費も高額になりやすい傾向です。また、減価償却費は経費ではあるものの、実際の現金支出はありません。

つまり、減価償却はキャッシュ面に影響を与えずに高額の経費を計上できる会計処理といえます。

しかし、法定耐用年数が経過してアパートの減価償却ができなくなれば、減価償却費の計上も当然なくなります。経費の計上額が減ると所得税や住民税が増加するため、結果として税負担が重くなる可能性が高いのです。

空室率が上昇する可能性がある

減価償却は法定耐用年数をもとに計上されるため、減価償却が終わる=建物の築年数が古くなっていることを意味します。

法定耐用年数は、国が「資産価値がある期間」として定めている年数です。すなわち、減価償却を終えたアパートは、資産価値がなくなった状態といえるでしょう。

また、築年数が古い不動産は設備の老朽化や外観の劣化が進み、空室リスクが高まります。

耐用年数を過ぎたアパートでは、経年劣化により以下のようなトラブルが発生しやすくなります。

• 屋根や外壁の損傷、汚れ
• 雨漏りや浸水、カビの発生
• 設備や配管の老朽化による排水やニオイ関係のトラブル

上記のトラブルを放置すると、住みにくさを理由に物件から退去する人が増加します。トラブル発生の都度すぐに対処しても、発生の頻度が高ければやはり退去率が上がってしまうでしょう。

以上の理由から、減価償却が終わったアパートは空室率が上昇する恐れがあります。

高額な修繕費が必要になる

法定耐用年数が経過したアパートは会計上・税務上の価値がゼロとなるうえ、経年劣化によるトラブルが起こりやすくなります。

一方、資産価値を維持するためにさまざまな面での修繕を行う結果、高額な修繕費が必要になるケースもあります。

キャッシュフローが悪化する

減価償却が終わることで、アパート経営におけるキャッシュフロー悪化の恐れがあります。

キャッシュフローが悪化する主な原因は以下の3つです。

• 減価償却費の計上ができなくなり、所得が増えて税額が上がる
• 空室率が上昇しやすくなり、家賃収入が下がる恐れがある
• 高額な修繕費が必要になるため現金支出が増える

支出や税額が増えやすいうえに家賃収入は減る恐れがあるため、キャッシュフローが悪化しやすいといえます。

アパートの減価償却が終わる前に行うこと

アパート経営では、減価償却が終わると起こり得るリスクなどに大きな変化が生じます。

悪影響を最小限に抑えるためには、減価償却が終わる前のうちに対策をしておくことが大切です。この章では、アパートの減価償却が終わる前に行うべきことを3つご紹介します。

確定申告の記載方法を確認しておく

減価償却をしない場合の確定申告書の記載方法を確認しましょう。減価償却期間が終わる前と後で変わる部分を2つ紹介します。

• 青色申告決算書または白色申告の収支内訳書の「減価償却費の計算」欄
  ※減価償却費の計算方法について記載する欄です。減価償却が終わった後は記載するべき事項がないため空欄になります
• 損益計算書の「減価償却費」欄（青色申告の場合）
  ※前項と同じく、減価償却が終わった後は空欄になる部分です

以上のように、減価償却が終わった後は確定申告書の記載事項が少なくなります。

ローンはできるだけ完済しておく

アパート購入時に利用したローンは、減価償却が終わる前に完済するのが理想といえます。

減価償却が終わると支出や税額が増えやすい一方で家賃収入は減少する恐れがあり、キャッシュフローが悪化しやすいからです。

さらに、減価償却前に比べてローン返済の負担が重くなる恐れがあります。

ローン完済を実現する方法として最も効果的なのは、返済年数が法定耐用年数よりも短くなるよう契約することです。減価償却後も借入額が残っている場合、可能であれば繰り上げ返済を行い、残債をなるべく減らしましょう。

減価償却が終わった後の運用を決めておく

減価償却が終わった後の運用についても早めに決めておくことをおすすめします。

減価償却中と終了後では計上できる経費の額が全く違うため、アパート経営における変化は避けられません。

そして、何も対処せず放置する期間が長いほど、空室率の上昇やキャッシュフロー悪化といったリスクが高くなります。

悪影響を最小限に抑えるには、減価償却が終わり次第すぐに対処を行うとよいでしょう。迅速な対応ができるよう、減価償却が終わる前から法定耐用年数が過ぎた後の運用方針を決めておくのが理想です。

減価償却が終わったアパートの対処法

アパートの減価償却が終わるよりも前に、減価償却が終わった後の運用を決めておくべきと紹介しました。

この章では減価償却が終わったアパートの対処法として具体例をご紹介します。

そのままアパート経営を続ける

最も労力がかからないのは、特別な対処はせずそのままアパート経営を続ける方法です。

法定耐用年数はあくまでも減価償却に用いる年数であり、耐久年数を示すものではありません。アパートの減価償却が終わっても、減価償却中と同じように人が住むことができます。

法定耐用年数の経過後は会計上の資産価値はなくなるものの、設備や安全性に問題なければ賃貸経営を続けて問題ありません。

早急なリフォームが不要と判断できる状態であれば、そのままアパート経営を続けるのも1つの手段です。

アパートを建て替える

減価償却が終わった後にアパートを建て替えれば、新築アパートとして経営を再スタートできます。

新しいアパートで減価償却が再び利用できるのはもちろん、空室リスクの改善や最新の相場に合わせて新たに家賃を設定できるなどのメリットもあります。

ただし、他の対処法に比べて高額のコストがかかる点には注意が必要です。

アパート全体をリノベーションする

目立つ劣化やトラブルがない場合、建て替えではなくアパート全体のリノベーションでも大きな効果が期待できます。

リノベーションのメリットは建て替えに比べてコストが低い点です。また、修繕費ではなく「資本的支出」に該当するリノベーションを行えば、その支出額について新たな耐用年数が設定されるので、減価償却の利用が可能です。

以下の表は修繕費と資本的支出の主な違いをまとめたものです。

比較項目	修繕費	資本的支出
費用	費用が20万円未満の場合	費用が20万円以上の場合
周期	おおむね3年以内など短いスパンで行うものが対象	長期にわたって行う、または周期が不定な場合が対象
支出の目的	原状回復や維持管理を目的とするもの	資産価値の向上や使用可能な期間を延ばすためのもの

今後もアパート経営を続けていくのであれば、行いたいリノベーションが資本的支出に該当するか専門家に確認するとよいでしょう。

アパートを売却する

アパートを売却するのも1つの選択肢です。法定耐用年数が経過した建物の場合、金融機関は建物の担保価値を認めないため、土地評価のみで融資審査が行われます。

そのため、購入者が融資を受けにくい傾向です。したがって、買い手が見つかるまでに時間がかかる恐れや、売却価格を安価に設定する必要などがあります。