築30年アパートの価値は高い？売却のコツと経営を続ける判断基準

築30年のアパートは、築浅物件とは異なる視点で価値を評価する必要があります。築年数や減価償却期間に加え、立地条件や賃貸需要など、複数の要素を総合的に見ることが重要です。

また、築古物件では修繕費の増加や空室率の上昇など、経営判断に影響する要素が重なる時期でもあります。築30年アパートの価値を正しく把握し、売却と経営継続のどちらを選択すべきかの基準についても詳しく解説します。

築30年アパートの価値はどれくらい？

アパートに限らず、建物は時間の経過と共に価値が減少していきます。同じアパートでも新築の場合と築年数が経過している場合では資産価値が異なるため、売却価格に違いがみられます。

築年数が与える影響は売却価格の単純な下落だけではありません。売却のしやすさにも大きな違いがあり、特に築20年、築30年といった一定のタイミングを境に、成約率が大きく変化します。

築30年アパートの価値を考える上で、築年数が与える影響や相場を確認する方法について見ていきましょう。

賃貸物件の築年数が与える影響

賃貸物件における築年数の影響を考える上で参考になる情報として、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の資料をご紹介します。

東日本レインズでは、首都圏にある中古物件において、築年数からみた動向をまとめた資料を公開しています。以下は、2024年1月〜12月の首都圏にある中古マンションのうち、レインズに新規登録された物件の中で成約に至った物件の割合です。

対新規登録成約率	～築5年	～築10年	～築15年	～築20年	～築25年	～築30年	～築35年	～築40年	築40年超
成約件数／新規登録件数	31.9％	35.6％	36.2％	26.7％	23.2％	16.6％	11.6％	11.1％	13.2％

出典：築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2024年）

上記のデータは中古マンションのものですが、築25年以降から成約する件数が減少していることが分かります。一般に不動産は築年数が進むほど買い手が慎重になるため、築30年のアパートでも、築年数が経過するほど売買契約が成立しにくくなる可能性は高いでしょう。

築古物件の価値が下がる理由

築古物件の価値が下がる理由は主に2つあります。

1つ目は、築年数が進むほど減価償却によって帳簿価額が下がるためです。

減価償却とは、時間の経過によって価値が減少する資産の取得価額を、耐用年数に応じて少しずつ費用計上する会計処理です。築年数が経過するほど帳簿価額が下がるため、必然的に築古物件の方が価値は低くなります。

2つ目は、経年劣化によって修繕の必要性が高まるためです。新築に比べて築古物件は修繕の手間やコストが増えていくため、物件としての価値は低いと判断されます。

築30年アパートの相場を確認する方法

築30年アパートの相場を確認する方法として以下の方法が挙げられます。

• 不動産情報ライブラリを利用する
• 不動産会社が運営するシミュレーションサイトを利用する
• 不動産会社による査定を受ける

不動産情報ライブラリは、国土交通省が運営しているWebサイトです。不動産の取引価格や地価のほか、不動産に関するさまざまな情報を確認できます。

アパートの相場の確認はWebサイトでも可能ですが、相場はあくまでも目安です。正確な売却価格を確認するためには、不動産会社による細かな査定を受ける必要があります。

近いうちにアパートの売却を検討しているのであれば、早い段階で一度査定を受けてみると参考にできるでしょう。

築30年アパートの経営を辞めるときの判断基準

築30年のアパートは、資産価値の下落や修繕費の増加などが目立ち始めるタイミングです。そのため築30年あたりで、このままアパート経営を続けるか辞めるかを検討すべきといえます。

アパート経営を辞めるか否かの判断基準として、適したタイミングの例を紹介します。

空室率の上昇が続いているとき

築30年のアパートは以下3つの理由から、空室率の劇的な改善は難しい傾向です。

• 「築年数が古い」という理由で避ける入居者希望者が多くなる
• 新築および築浅の物件に比べて設備が古く、入居希望者に対してアピールできるポイントが少ない
• 設備の老朽化や外壁の劣化・損傷などから安全面で不安を感じやすい

基本的に、築30年のアパートでは空室率の改善は難しいでしょう。空室率を下げるには大規模な修繕が必要になるため、金銭的な負担が大きいうえに必ず効果が出るとも限りません。

したがって、アパートの空室率が上昇し続けている場合は、賃貸経営を辞めることを検討すべきタイミングといえます。

老朽化により修繕費が増加するとき

築30年のアパートは老朽化により修繕が必要になることがあります。また、先述したとおり、修繕を行っても空室率の劇的な改善は期待できません。

そのため、修繕費が増加するタイミングでは、支出が増える一方で家賃収入が伸びにくく、結果として利益が減少する可能性が高いといえます。修繕費が増え続ける見込みの場合、無理にアパート経営を続けるよりも、経営を辞めた方が損失は少なく済むでしょう。

アパートの節税メリットがなくなるとき

アパートの節税メリットがなくなりそうなタイミングで、賃貸経営を辞めるのも1つの方法です。

アパート経営において発生する所得税などの税金は、減価償却中と減価償却が終わった後では大きく異なります。冒頭で触れたように、建物は時間の経過によって価値が下がる資産のため、減価償却の処理が必須です。

減価償却期間中は必要経費として減価償却費を計上できるため、収入から差し引ける額が多くなり、課税対象となる所得が少なくなります。一方で、減価償却が終わると減価償却費の計上がなくなるため、減価償却中に比べて不動産所得が高額になりやすいのです。

つまり、所得が増えれば税額も増え、結果として税負担が重くなります。賃貸経営で節税を目的としている場合は、減価償却が終わる前後でアパート経営を辞めるべきといえるでしょう。

築30年アパートを高く・早く売却するコツ

アパートの売却価格および成約までのスピードは、ちょっとした工夫によって大きく変わります。特に築30年といった築古の物件の場合、好条件での売却を実現するためにはいくつかのポイントを押さえることが大切です。

築30年アパートを高く・早く売却するコツについて詳しく解説します。

適切な売却価格に設定する

賃貸アパートを早く売却するためには、売却活動の開始段階で適切な売却価格に設定する必要があります。

高値で売却したいという考えから「ダメ元で高めに設定しよう」と考える人もいるでしょう。しかし、相場や実際の資産価値との乖離が大きいと、その時点で購入候補から外されてしまう可能性が高いのです。

数カ月後に売却価格を引き下げても、ほかの投資家から長く売れ残っていると認識されると、敬遠されてしまうおそれがあります。

売却価格は、購入希望者からの価格交渉を想定し、相場より5〜10％程度高めに設定するケースが一般的です。市場相場や不動産会社の担当者と相談のうえ、適切な売却価格に設定しましょう。

賃貸物件の市場動向を把握する

スムーズな売却活動を実現するためには、市場動向に合わせた施策が重要です。賃貸経営用のアパートであれば、賃貸の需要や不動産の動向を把握するようにしましょう。

賃貸物件における市場動向を把握する方法として以下の例が挙げられます。

• 不動産会社に相談する
• 企業や調査機関が公表しているデータを確認する
• ニュースサイトなどで業界動向を調べる
• SNSなどで賃貸用不動産の運用を行っている人の意見を参考にする

確実な情報を得るには、不動産会社への相談および調査データの活用がおすすめです。ニュースサイトやSNSは、意見に偏りがみられるケースがあるため参考程度にしましょう。

いずれにせよ、ひとつの情報源に頼り過ぎず、幅広い方法で情報を集めることが大切です。

築古アパートの売却実績がある不動産会社を探す

築30年アパートの売却は、築古アパートの売却実績がある不動産会社に依頼しましょう。築古物件ならではのノウハウを活かした売却活動を行ってもらえるため、より有利な条件での売却が期待できます。

不動産会社を探す際は、売却件数の総数だけでなく築古物件の売却実績に関する具体的な情報まで調べるのが理想です。ホームページなどで情報を確認できない場合は、直接問い合わせてみましょう。

不動産会社によって売却活動の進み方が大きく変わる可能性があるため、妥協せずに細かな部分まで調べたうえで選ぶことが大切です。