築50年のアパートは売却か建て替えか | 活用法や処分方法と判断基準を紹介

築50年のアパートは、そのまま経営を続けるべきか、売却やその他の選択肢を検討すべきか、判断に悩むオーナーは多いはずです。築年数が古い物件でも、リノベーションや建て替えによって新たな価値を生み出すことができます。

築50年アパートの賃貸需要や活用方法ごとのメリット・デメリット、判断基準について解説します。老朽化したアパートの資産価値を最大化したい方は、ぜひ最後までご覧ください。

築50年アパートは売却と建て替えどちらがお得？

築50年のアパートを保有している場合、売却や建て替え、その他の方法により活用することが考えられます。

それぞれの方法でメリット・デメリットがあるため、目的に応じて適切な方法を選択する必要があります。

アパートを売却する

アパートを売却すると、資金を得られるだけでなく賃貸経営の労力がなくなります。

そのため、築50年のアパートを相続で引き継いだオーナーや、賃貸管理に疲れてしまったオーナーにとって効果的な選択肢です。

メリット	デメリット
まとまった現金が手に入る得た資金で他の資産に再投資できる物件の管理が不要になりストレスから解放される	築50年の物件は売却価格が低くなりやすい買い手が見つかりにくい入居者がいる場合は立ち退き交渉が必要

入居者がいる状態で売却する、いわゆるオーナーチェンジの場合は、買主にとって即座に家賃収入が見込めるため比較的売却しやすくなります。

一方で、買主が自分で住んだり建て替えを検討していたりする場合は、立ち退きが必要になります。買主の目的によって売却の難易度が異なることを理解しておきましょう。

アパートを建て替える

築古物件で老朽化が進んでしまい売却が難しい場合は、建て替えて新築物件にする方法もあります。今後も賃貸経営を継続したいオーナーには現実的な選択肢です。

メリット	デメリット
家賃アップが期待できる空室率の改善が期待できる建て替え後は当面修繕費が不要	建設費が数千万円と高額工事期間中は家賃収入がゼロ入居者との立ち退き交渉が必要融資審査や資金調達が必要

建築費はアパートの規模や構造によって異なりますが、一般的な木造2階建てアパート（6〜8戸程度）の場合、4,000万〜6,000万円ほどの費用がかかることもあります。

ただし、築50年の物件を新築物件に建て替えることで、空室率の改善と家賃アップが期待できます。そのため、将来的な賃貸需要が見込める場合は、建て替えを選択肢に入れてもいいでしょう。

そのほかの築50年アパートの活用方法

売却や建て替え以外で、築50年のアパートを活用する方法は以下のとおりです。

1. 大規模リフォーム
2. 土地活用

1つずつ見ていきましょう。

大規模リフォーム

大規模リフォームであれば、建物の主要な構造（柱・梁・壁など）に手を加えずに、物件の価値を高めることも可能です。物件を取り壊す「建て替え」よりも費用を抑えつつ、物件の魅力を向上させることができます。

メリット	デメリット
建て替えより低コスト空室から順次工事を進められる建て替えと比べて工事期間が比較的短い段階的な改修で立ち退き料を抑えられる	構造的な老朽化の場合は不可継続的な修繕費が発生しやすい築年数による劣化は修復できない

以下のリフォームを行うことで、築50年の築古アパートでも入居者にとって魅力的な物件にすることができます。

• 外壁塗装
• 壁紙の張替えや修繕
• 設備交換
• 耐震補強

ただし、建物自体が劣化していることは変わらないため、事前の建物診断は欠かせません。建物の状況によっては、価値を向上させられるリノベーションを行ってもよいでしょう。

土地活用

建物を解体して更地にし、土地そのものを別の用途で活用する土地活用という方法もあります。築50年のアパートは建物の維持管理が困難になりやすいため、場合によっては適した選択肢です。

代表的な土地活用の方法としては、以下の方法が挙げられます。

• 月極駐車場・コインパーキング
• トランクルーム・資材置き場
• 太陽光発電設備の設置

土地活用のメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット	デメリット
維持管理の手間が削減できる築古物件よりも売却しやすい活用方法によっては初期費用を抑えられる	アパート経営と比較すると収益が低い固定資産税の負担が増える

土地活用は建物の維持管理が困難になったオーナーにとっておすすめの選択肢です。

ただし、住宅用地は更地にすると固定資産税の減免特例が適用されないため、アパート経営時より税負担が増える点には注意が必要です。

築50年アパートの活用方法を選ぶときの基準

築50年のアパートの活用方法には、「売却」「建て替え」「大規模リフォーム」「土地活用」とありますが、目的や状況によって適切な方法は異なります。

ここでは、それぞれの活用方法別に、向いている人・向いている物件を紹介します。

売却

築古アパートを早期に現金化したい方、賃貸経営の労力を軽減したい方には、売却がおすすめです。売却によって手に入れた資金を、株式や仮想通貨など他の資産に投資できます。

売却向きの物件には以下の特徴があります。

• 将来の需要低下が懸念される
• 空室率が高く毎月の収支も悪化している
• 再建築不可で建て替えができない

賃貸需要がなくなってしまうと売却も難しくなるため、需要があるうちに売却を検討する必要があります。

建て替え

長期的な収益向上を目指している方には、建て替えがおすすめです。ただし、建て替え費用として数千万円の高額な費用がかかるため、十分な資金力があり回収期間を長期でとれることが前提条件となります。

• 賃貸需要が見込める好立地
• 旧耐震基準のアパート

建て替えにより入居率向上と家賃アップが期待できるため、比較的早く建て替え費用を回収できるでしょう。また、1981年以前に建築された建物は現在の耐震基準を満たしていないことが多く、建て替えにより安全性と資産価値の向上が見込めます。

大規模リフォーム

建物の基本構造が問題なく、建て替えほどの投資を避けたいという方は、大規模リフォームが最適です。特に鉄骨造や鉄筋コンクリート造の物件は、適切なメンテナンスをすれば最長100年ほど使用できると言われています。

• リフォーム後に活用できる期間が十分にある
• 物件の魅力があれば賃貸需要がある地域

建て替えほどの予算確保が難しい場合や、入居者がいるため空室から段階的にリフォームする場合は、大規模リフォームを検討してみましょう。

土地活用

賃貸経営から撤退しつつ、資産を活用し続けたいオーナーにとっては土地活用が最適な選択肢です。管理負担を大幅に軽減しながら安定収入を得ることができます。

• 土地が狭小や旗竿地
• ローンを完済している
• 高収益よりも安定収益を求めている
• 維持管理コストや入居者対応を減らしたい

土地活用の注意点としては、駐車場や資材置場など住宅として利用しない場合は住宅用地でなくなるため、固定資産税の減税措置がなくなることです。そのため、アパート経営より収益性を下げたくない方は、事前に税負担を計算しておくとよいでしょう。

築50年アパートの売却で失敗しないためのポイント

最後に、築50年のアパートを売却する際に注意すべきポイントを3つご紹介します。

1. 立ち退きの交渉は早めに行う
2. 現在の売却相場を正確に把握する
3. アパートの売却に強い不動産会社を探す

これらのポイントを理解せずに売却すると、売却価格で損をしたり、スケジュール通りに売却できなかったりするケースがあるため、事前に把握しておきましょう。

立ち退きの交渉は早めに行う

売却で失敗しないためのポイントの1つ目は「立ち退きの交渉は早めに行う」ことです。

立ち退き交渉には想像以上に時間がかかるため、売却予定の1〜2年前から準備を始めましょう。

立ち退き交渉のスケジュールは以下を参考にしてください。

時期	内容
1年前	入居者への事前相談
8ヶ月前	立ち退き通知
6ヶ月前	立ち退き料の提示・条件交渉
3ヶ月前	引っ越し先の紹介・支援
売却直前	最終確認・明け渡し

急な通知では、入居者から反発されてしまい交渉が長期化する可能性があるため、余裕を持ったスケジュールで進めていきましょう。

現在の売却相場を正確に把握する

売却で失敗しないためのポイントの2つ目は「現在の売却相場を正確に把握する」ことです。

相場を把握していないと、早期に売却できても相場より安く手放してしまったり、市場価格より高値のため売却に時間がかかったりします。

売却相場は以下のサイトを活用して調べることができます。

• 不動産情報ライブラリ
• 不動産ポータルサイト
• 一括査定サイト

不動産情報ライブラリは国土交通省が運用しており、同一条件の物件の売却事例が調べられます。

一方で、現在の売却相場を調べたい際は、不動産ポータルサイトや一括査定サイトを活用して、現在の売却相場を把握しましょう。

アパートの売却に強い不動産会社を探す

売却で失敗しないためのポイントの3つ目は「アパートの売却に強い不動産会社を探す」ことです。不動産会社には会社ごとに得意分野があるからです。

不動産会社を探す際は、以下のポイントを押さえておきましょう。

• 賃貸管理の業務も行っている
• 築古物件の売買実績が豊富にある
• 立ち退き交渉のサポート体制がある

アパート売却に強い不動産会社に依頼すると、売却における不明点や心配事に関して明確に回答してもらえます。そのため、築50年のアパートでも納得できる売却が実現できるでしょう。