アパート経営のキャッシュフローを最大化！計算方法や黒字化するためのポイントを解説

アパート経営をする上で、キャッシュフローは理解しておくべき重要な指標です。

キャッシュフローは、不動産の収入からローン返済額や管理費などの支出を差し引いた、「手元に残る現金」を指します。

アパート経営のキャッシュフローの概要や計算方法、黒字化させるための戦略について分かりやすく解説します。

アパート経営でキャッシュフローを黒字化するための基礎知識

アパート経営を安定・成功させるために欠かせない要素の1つが、キャッシュフローの黒字化です。

アパート経営でキャッシュフローを黒字化するための基礎知識として、まずはキャッシュフローの概要や重要性について解説します。

キャッシュフローとは

キャッシュフローとは、受け取るお金から出ていくお金を差し引いた現金の流れです。

手元に残るお金の流れを表すものとも表現できます。アパート経営において家賃収入などの手元に入ってきたお金から、アパート経営に関連する支出を差し引いた残りを指します。

キャッシュフローと所得の違い

アパート経営における所得とキャッシュフローには以下のような違いがあります。

• 所得：家賃収入－（経費＋借入金利子＋減価償却費）
• キャッシュフロー：家賃収入－（運営経費＋ローン返済額＋税金）

所得の借入金利子は、所得計算において収入から差し引くのは利子のみです。さらに、実際の支出に伴わない減価償却費も所得計算には含めます。

キャッシュフローの運営経費

キャッシュフローの運営経費として管理費、修繕費、広告費、固定資産税などが該当します。ローン返済額では元本と利息の合計を計算してください。

キャッシュフローの計算では、元本と利子の両方をローン返済額として収入から差し引きます。税金の支払額を計算に含める点は所得との大きな違いです。

キャッシュフローの重要性

キャッシュフローを把握していなければ、以下のような事態が起こり得ます。

• 家賃の滞納により帳簿上の収益と実際の入金額にズレが起きる
• 突発的な修繕工事や原状回復工事などで現金が足りなくなる
• 空室や入居率の低下などの対応に費やす資金が足りない

手元の現金に余裕がなければ、アパート経営において実施できる選択肢が少なくなります。

特に、帳簿上は黒字でもキャッシュフローがマイナスの状態は健全とはいえません。

もちろん赤字状態を避けるのが理想です。黒字化を実現するための経営努力をしつつ、キャッシュフローを把握し、手元に現金を残すことを意識する必要もあります。

利回りとキャッシュフローの違い

利回りとは投資額に対する収益（リターン）の割合です。アパート経営においては、アパートの購入価格に対する年間の家賃収入の割合を意味します。

アパート経営の利回りを計算する方法は主に以下の2種類です。

• 表面利回り：年間家賃収入 ÷ アパート購入価格 × 100
• 実質利回り：（年間家賃収入－年間経費） ÷ （アパート購入価格－アパート購入時の諸経費）× 100

利回りは大まかな利益率を表す指標、キャッシュフローはアパート経営による現金の流れを示すものですので、性質が異なることを覚えておきましょう。

アパート経営におけるキャッシュフローの計算方法

アパート経営におけるキャッシュフローを計算するには、最低でも以下の要素を明確にする必要があります。

• 物件価格
• 満室時の家賃収入
• 想定入居率
• ローン総額および毎月の返済額
• その他諸経費

また、アパート経営の開始時と経営開始から数年が経過した時ではキャッシュフローが異なる点にも注意が必要です。

アパート経営のキャッシュフローの計算方法について、具体例を用いたシミュレーションを行いながら解説します。

キャッシュフローの計算方法

アパート経営におけるキャッシュフローの計算式は以下の通りです。

キャッシュフロー：家賃収入－（経費＋ローン返済額＋税金）

計算に含めるのは実際の入出金が行われた金額のみです。滞納分の家賃は実際の入金が行われていないため、キャッシュフローの計算には含めません。

今回は以下の内容を用いてシミュレーションしていきます。

• 物件価格（各種経費含む）：3,000万円
• 自己資金：1,000万円
• 購入諸経費：200万円
• ローン総額：2,000万円
• ローン返済額：年額200万円
• 満室時の家賃収入：年額800万円
• 想定入居率：90％
• ローン返済額以外のランニングコスト：年額150万円

※より正確なキャッシュフローを求めるには、保証金や敷金などの家賃収入以外に発生する入金も計算に含める必要があります。今回は保証金・敷金は割愛しています。

アパート経営の開始時

まずはアパート経営の開始時、すなわちアパート購入時のキャッシュフローについて説明していきます。

上記の場合、計算式は以下のようになります。

自己資金1,000万円－物件価格3,000万円－200万円（諸経費）＝▲1,800万円

購入諸経費には仲介手数料、登記費用、不動産取得税などが含まれます。

ローン総額2,000万円はあくまで借りたお金であり、自身の負担により実際に支払った額ではありません。

そのため、キャッシュフローの計算には含めない点に注意が必要です。

アパート経営を始めてから3年目の時

以下は、年間のキャッシュフローを計算するときに必要な情報です。

• 満室時の家賃収入：800万円
• 想定入居率：90％（稼働家賃 720万円）
• ローン返済額：元本 + 利息 = 年額200万円（固定）
• ランニングコスト：年額150万円

アパート経営による1年間のキャッシュフローは以下のようになります。

満室時の家賃収入800万円 × 想定入居率90％－（ローン返済年額200万円＋ランニングコスト150万円）＝370万円

手取りは年間370万円です。アパート経営の開始から3年間、毎年同じキャッシュフローだと仮定すると、手取り総額は370万円 × 3年間＝1,110万円となります。

アパートを売却した時

アパート経営3年目を終えたタイミングで、アパートを以下の条件で売却したと仮定します。

• 売却価格：2,700万円
• ローン残債：1,500万円
• 売却時の諸経費：100万円

アパート売却時のキャッシュフロー

売却時の計算式は以下の通りです。

2,700万円－（1,500万円＋100万円）＝1,100万円

売却時のキャッシュフローは1,100万円となりました。

アパート経営から3年後のキャッシュフロー

アパート経営の開始時、3年間の経営によるキャッシュフロー総額、売却時を合計した総合的なキャッシュフローは以下のようになります。

※譲渡所得税は翌年の確定申告で納税するため、売却時の計算には含めていません。

▲1,800万円＋1,110万円＋1,100万円＝410万円

今回の例の場合、3年間のアパート経営による総合的なキャッシュフローは410万円で黒字の結果になりました。

とはいえ、購入する物件の価格や家賃収入、売却するまでの年数などの要素が変われば、総合的なキャッシュフローも全く違うものになるでしょう。

正確性を高めるには、ローン返済額を固定額ではなく金利で考えて敷金・保証金を含める、入居率の変動を考慮するなどの対応も必要です。

アパート経営のキャッシュフローを考える際は、正しい方法で計算するのはもちろん、現実的かつ正確な数値を用いることが大切です。

アパート経営でキャッシュフローを安定させるための戦略

アパート経営では利益を出して黒字化するだけでなく、キャッシュフローを安定させることも大切です。

黒字化とキャッシュフローの安定化の両方につながる戦略を5つご紹介します。

アパートの利回りを改善する

黒字化とキャッシュフローの安定の両方を実現する方法として効果的なのが、アパートの利回りを改善することです。

アパートの利回りを改善する方法として以下の例が挙げられます。

• 経費を見直しコストを削る
• 周辺相場を調査し適正な賃料に改定する
• 必要に応じて管理会社を変更する
• 修繕やリノベーションなど、入居者を増やすための施策を行う

それぞれ詳しく解説していきます。

長期的にアパート経営の戦略を立てる

アパート経営の戦略は長期的な視点で立てることが大切です。

アパート経営は年単位での実施が大前提であり、キャッシュフローを考える際も、アパート経営全体における総合的な金額を計算します。

アパート経営は初期費用が高額かつ収入が安定するまでに時間がかかるため、最初は赤字・キャッシュフローがマイナスになるのは問題ありません。

黒字化やキャッシュフローの改善を早くできるのが理想ではあるものの、焦り過ぎず、長期的な視点で考える必要があります。

できるだけアパートの空室を減らす

賃貸経営は空室率が高いほど家賃収入が少なくなります。

黒字化およびキャッシュフロー改善のためには、できるだけ空室を減らすことが大切です。

空室を減らす方法として、「アパートの利回りを改善する」で紹介した入居者を増やすための施策が挙げられます。

また、賃貸物件を探している人に情報が届くよう、広告宣伝を強化するのも1つの方法です。

ローン返済の金利を変更する

金融機関と交渉することでローン返済の金利を変更できることがあります。

金利が下がれば毎月の返済額および返済総額も少なくなり、キャッシュフローの改善につながります。

金利引き下げの要望は、アパート経営が順調な場合ほど通りやすい傾向です。

ローン返済に関して実施できる対策として、他にも以下の例が挙げられます。

• キャッシュフローの余裕がある時に繰上げ返済をする
• 金利が低いローンへ借り換えを行う

ちなみに、ローン残債がある状態で金融機関の変更を行うと、手数理が発生することがあります。

高く売れるタイミングで売却する

アパート経営による総合的なキャッシュフローには、アパート売却時のキャッシュフローも含まれます。

そのため、なるべく高く売れるタイミングでアパートの売却をするのが理想です。

高く売れるタイミングとして以下の例が挙げられます。

• 大規模な修繕を終えた直後で価値が高い状態のとき
• 空室率が低く客観的に価値があると判断しやすいとき
• 再開発などにより地価・家賃が上がるタイミング

査定額が知りたいときは、アパートの売却を得意としている不動産会社に依頼してみましょう。