アパート経営が儲からない理由｜利益を出すための戦略と回避策

アパート経営で安定した収入が得られると思って始めたものの、思うように利益が出ず悩むオーナーは少なくありません。家賃収入があっても、ローン返済や修繕費などの支出が圧迫すると、思ったほど利益が手元に残らないケースもあります。

空室リスクや金利上昇など、アパート経営が「儲からない」といわれる理由を理解しておくことが、安定した収益を得るための第一歩といえるでしょう。

アパート経営はなぜ儲からないといわれるのか

不動産投資を検討する際、「アパート経営は不労所得が得られて儲かる」という話を聞いたことがあるかもしれません。

しかし、「儲からない」「やめたほうがいい」という声があるのも事実です。

そのように言われる原因は、投資初心者が見落としやすい以下のリスクがあるためです。

• 空室により収入が減少するリスクがある
• 修繕やリフォームなど維持費がかかる
• 金利上昇によりローン返済額が増加する
• 競合物件の増加で価値が下落する

なぜアパート経営では利益が出にくいのか、その原因について詳しく解説していきます。

空室により収入が減少するリスクがある

アパート経営で最も注意すべきは「空室リスク」です。なぜなら、空室が発生すると家賃収入が減少してしまい、ローン返済が難しくなるからです。

また新築時は満室でも、築15年を超えると設備の古さや外観の劣化が目立ち、入居者から選ばれにくくなります。その結果、物件の空室率が上昇する傾向にあるのです。

例えば、月額の家賃が6万円の部屋で3カ月空室になると、単純計算で18万円の機会損失が発生します。さらに、入居者を確保するために家賃を6万円から5万円に下げた場合、年間12万円の減収となるのです。

アパートの条件	損失額の想定
3カ月空室（家賃6万円）	18万円
家賃を1万円値下げ	年間12万円減収
入居者募集の広告費	家賃1カ月分（6万円）

空室リスクは、収入減だけではなくキャッシュフローの悪化も引き起こすため、アパート経営において最も避けたいリスクです。

修繕やリフォームなど維持費がかかる

アパートの価値や安全性を維持するためには、修繕費やリフォーム費用が必要です。特に大規模修繕が発生する場合、一度に100万円以上の出費となる可能性もあり、キャッシュフローに大きな影響を与えます。

以下は、8戸の木造アパートを経営するときにかかる費用の目安です。

修繕内容	費用相場	修繕の間隔
外壁塗装	100万円〜200万円	10〜15年ごと
屋根修繕	80万円〜150万円	15〜20年ごと
給湯器交換	1台15万円～20万円	10〜15年ごと
退去時の原状回復	1室5万円〜10万円	ー

これらを平均化すると、8戸の木造アパートの場合、年間およそ20〜30万円程度の修繕費が発生する計算です。修繕費は突発的に発生することがあるため、計画的に資金を積み立てておくとよいでしょう。

金利上昇によりローン返済額が増加する

アパート経営をする際は、金融機関から投資用のローンを借りるのが一般的です。その際、変動金利型のローンを借りていると、金利が上昇することで収益を大きく圧迫します。

• 借入金額：8,000万円
• 返済期間：30年

元々の借り入れ金利が0.5％で、金利上昇により1.0%に変化した場合の月々の返済金額は以下の通りです。

借り入れの金利	月々の返済金額
0.5%	239,351円
1.0%	257,311円

金利が0.5%上昇すると、月々の返済金額が17,960円高くなり、総返済額は620万円ほど上昇します。借入金額が大きくなるほど、わずかな金利上昇でも経営がマイナスに転じるリスクが高いので注意が必要です。

競合物件の増加で価値が下落する

競合物件の増加もアパート経営で儲かりづらい原因の一つです。例えば、周辺に同規模の新築物件が建つと、家賃を下げても入居者が集まりにくくなる傾向にあります。

仮に、家賃6万円のアパートで5,000円下げて入居者が見つかったとしても、年間で6万円の減収です。　

人口減少が進むエリアで新築物件が次々に建設されると、賃貸物件の需要より供給が上回ってしまいます。結果として、アパート経営の難易度は上がってしまうのです。

地方の過疎地域では、さらに深刻です。人口減少により賃貸需要自体が消失し、どんなに家賃を下げても入居者が見つからない状況に陥るかもしれません。

アパート経営で成功するための戦略と回避策

「アパート経営は儲からないので辞めておこう」と考えている方もいるかもしれません。しかし、適切な対処法を把握していればリスクを回避することが可能です。

ここでは、アパート経営で成功するための4つの戦略を解説していきます。アパート経営を始めようと考えている人、すでに経営している人もぜひ参考にしてください。

立地が良いアパートを選ぶ

アパート経営を成功させるためには、賃貸需要が見込める立地の良い場所にアパートを購入することが重要です。立地が良いエリアであれば、空室期間を短縮しやすいため、家賃を下げずに入居者を確保できるでしょう。

例えば、駅から徒歩10分以内で大学や企業が近いエリアなら、単身者の需要が安定していると考えられます。一方で、駅から遠く周辺に商業施設がない立地では、家賃を相場より1万円下げても入居者が決まらないかもしれません。

賃貸需要が見込めるエリアの特徴は以下の通りです。

• 駅から徒歩10分以内の物件
• スーパーや病院など生活施設が徒歩圏内にある物件
• 大学や大企業の事業所が近くにあり、単身者需要が安定している物件

また、長期にわたる空室リスクを避けるためには、駅からの近さだけでなく将来の再開発まで見据えた選定が大切です。

入居者のターゲット層を決める

入居者のターゲット層が決まっていれば、適切な設備を導入することで競合物件との差別化が図れます。

単身者向け物件、女性専用物件、学生向け物件のように、ターゲット別に効果が高い設備を以下にまとめました。

ターゲット層	おすすめの設備	期待できる効果
単身者向け	無料Wi-Fi、宅配ボックス	退去率の低下
女性専用	モニター付きインターホン、オートロック、防犯カメラ	家賃アップ
学生向け	家具付き、マルチメディアコンセント	空室期間の短縮

ターゲットの個別ニーズを満たす設備を導入することで、空室リスクの防止が図れます。

地域の人口動向を把握する

アパート経営は長期投資になるため、地域の人口動向を把握することが欠かせません。購入時には需要があっても、数年後に人口が激減すると経営が行き詰まる可能性があるからです。

人口減少が進むエリアでは、将来的に賃貸需要が消失するリスクがあります。このように人口減少が顕著なエリアの場合、どんなに立地が良くても空室リスクは高まってしまいます。

一方、都市部や再開発エリアでは人口が増加する傾向にあり、近隣の家賃相場が上昇していれば、併せて家賃の値上げも望めるでしょう。

地域の人口動向は、自治体のホームページや国勢調査のデータで確認できます。投資をする前に必ずチェックし、人口増加が見込めるエリアを選ぶことで、長期的なリスクを回避できます。

パート経営に強い不動産会社に相談する

不動産経営の初心者がすべてを自主管理で対応するのは難しいため、入居者募集や契約手続き、トラブル対応といった管理業務は委託を検討するとよいでしょう。

管理業務を委託する方法は、管理委託方式とサブリースの2つがあります。

委託方法	管理委託方式	サブリース
手数料	家賃の5%程度	家賃の10～15％程度
空室対応	オーナー	管理会社
収益性	高い	低い

アパート経営でおすすめなのは管理委託方式です。空室が発生した際はオーナーがそのリスクを負うことになりますが、アパート経営で実績のある不動産会社を選ぶことでリスクを減らせます。

専門業務は信頼できる不動産会社に委託することで、オーナーは投資判断やリフォーム計画といった本来の経営判断に集中しましょう。

アパート経営を始める前に準備すべきこと

アパート経営において、物件選びだけでなく「始める前の準備」も重要です。特に、金銭面に関わるリスク対策をしておくことで、想定外の出費や空室にも耐えられるでしょう。

アパート経営を始める前に必ず押さえておくべき2つのポイントを解説します。

十分な自己資金を用意する

アパート経営を成功させるためには、できるだけ自己資金を投資して借入金を少なくすることが重要です。借入金額が大きくなると、立地が良い物件を購入できてもキャッシュフローを圧迫する可能性があるからです。

自己資金を多く準備できれば、毎月のローン返済額が減って手元に残る資金が増えます。さらに、金融機関と交渉する際も金利を低く抑えられる可能性があります。

自己資金2,000万円と500万円の場合、以下の条件でアパートを購入したときのローン返済額を比較してみました。

• 物件価格：8,000万円
• 返済期間：35年
• 金利：0.5%

実際のローン返済額は以下の通りです。

自己資金	2,000万円	500万円
借入金額	6,000万円	7,500万円
総返済額	6,541万円	8,177万円
毎月の支払金額	15.6万円	19.5万円

上記の表でもわかるとおり、自己資金が多いほど毎月の支払金額を減らせます。安定したアパート経営を行うためにも、十分な自己資金を準備しておきましょう。

収支シミュレーションを実施する

アパートの購入前には、必ず収支シミュレーションを行いましょう。表面利回りだけではなく実質利回りを確認して、実際の手残り額を正確に把握しておくことが必要です。

ちなみに、表面利回りとは、物件の購入価格に対してどれだけ家賃収入が見込めるかを表した利回りです。

一方、実質利回りとは、以下のような賃貸経営の経費や考えられるリスクを考慮した利回りのことです。

• 管理費、修繕費、税金といった経費
• 空室リスク
• 客付けのための広告費や仲介手数料

物件を購入するエリアにもよりますが、安定した賃貸需要が見込める場合は実質利回りが3〜4％、地方都市や築古物件の場合は8〜12％ほどが目安です。購入時の収支シミュレーションをする際は、空室率の上昇や家賃下落なども考慮します。

アパート経営は、物件選びや管理方法、資金計画を丁寧に進めることが成功の鍵です。初めて投資する方は、実績が豊富な不動産会社へ相談し、収支やエリア特性を踏まえた最適な経営プランを立てるとよいでしょう。