アパート経営に潜むリスクと失敗を防ぐ回避策を徹底解説

アパート経営は安定した家賃収入が魅力ですが、「手堅い投資」とは言い切れません。空室や修繕費の増加、ローン返済の負担、入居者トラブルなど、思わぬリスクに直面することもあります。

アパート経営で成功するカギは、リスクを正しく理解し、事前の準備を怠らないことです。初心者が陥りやすい失敗例と回避策を知ることで、長期的に安定した経営を実現できるでしょう。

アパート経営で失敗しやすいリスク7選と回避策

「アパート経営は安定した収入が得られる」「副業として実施しやすい」というような意見を見聞きしたことがある人も多いでしょう。

確かに、アパート経営はメリットも多く、おすすめできる不動産投資の手法です。しかし、賃貸経営には注意点が多く、失敗したときのリスクが高いのも事実です。

アパート経営を始めるにあたって、メリットだけでなくリスクも考える必要があります。そのため、アパート経営の主なリスクと、それぞれの回避策について詳しく解説します。

賃貸需要が低い立地にあるアパートを購入した

アパート経営における最大のリスクは空室リスクです。特に、賃貸需要が低い立地にあるアパートは入居者が見つかりにくく、空室状態が長期化する可能性があります。

アパート経営の収入は入居者がいなければ得られませんが、管理委託料やローンの利息などの経費は入居率に関係なく発生します。需要が低い立地にある物件を選んでしまうと、経費は発生するものの家賃収入がなく、損失を出し続けるリスクがあるのです。

回避策

賃貸需要の低さが空室の原因という場合、回避する方法として最も効果的なのは、そもそも賃貸需要が低い立地の物件を選ばないことです。反対に、需要が高いと考えられる立地のアパートは高い入居率が期待できます。

賃貸需要が高い立地として以下の例が挙げられます。

• 最寄り駅まで徒歩10分以内
• 商業施設が充実している
• 周囲に学校や病院がある
• 街灯が多い
• 周辺に嫌悪施設（ゴミ焼却場や墓地など）がない

また、ターゲット層は単身者やファミリー層など幅広いため、設定したターゲットの需要が高いエリアかどうかも考慮しましょう。

アパートの築年数が古く修繕費がかさんだ

中古アパートは、新築物件に比べて売却価格が安価なため購入しやすい点が魅力です。そのため築年数が古い物件でアパート経営を始めようと考える人もいるでしょう。

しかし、築年数が古いアパートは老朽化により修繕が発生しやすくなります。経年劣化や通常損耗など比較的少額の修繕だけでなく、大規模な修繕が必要になることもあるでしょう。

購入費は安く済んだものの修繕費がかさみ、結果として利益が減少するという失敗例は多くみられます。

回避策

築年数が古いアパートの購入を検討する際は、購入時にかかる費用だけでなく後の修繕費まで考慮した資金計画や経営計画を立てます。修繕費を考慮しても高い利回りが期待できる場合は、購入してもリスクは少ないでしょう。

購入時点では築年数が浅いアパートでもいずれは修繕が必要になります。突発的な修繕による影響を最小限に抑えるためにも、修繕費用は早いうちから計画的に確保しておくと安心です。

また、築古物件は賃貸需要が低くなりがちです。改善する対処法として以下の方法が挙げられます。

• リノベーション工事や最新設備の導入により物件の魅力を高める
• ターゲット層に合う広告宣伝の手法をとる
• 競合物件との差別化ポイントをアピールする

賃貸需要が著しく低く、空室率を下げるための対処が難しいと思われる場合、物件を売却しアパート経営をやめるのも1つの手段です。

アパートの入居者トラブルにより退去者が多数出た

入居者によるトラブルもアパート経営で考えられるリスクの1つです。

中でも注意すべきリスクとして、ほかの入居者に影響を及ぼす迷惑行為が挙げられます。騒音、ゴミ出しのルールを守らない、共用部分を汚すなどの行為を行う人がいると、短期間で多数の退去者が出るおそれがあります。

回避策

入居者トラブルを防ぐためには、トラブルの懸念がある人を入居させないことが理想です。入居希望者を無条件で受け入れるのではなく、事前の入居審査はしっかり行う必要があります。

また、トラブルが発生次第なるべく迅速な対応をすることも大切です。初期対応が遅いもしくは悪いとほかの入居者からの信頼を大きく損ない、退去されてしまうおそれがあります。

ローンの支払いが圧迫して経営を続けられなくなった

アパート経営で毎月発生する支出の1つにローンの返済があります。ローンの返済額が高額な場合、家賃収入がわずかに減少するだけでも資金繰りが悪化し、返済不能に陥る可能性があるため注意が必要です。

回避策

返済リスクの回避策として最も効果的な方法は、毎月の返済額を高額にしすぎないことです。ある程度の空室があっても無理なく返済できる金額にするのが理想といえます。

返済期間を短くしたい・返済総額を抑えたいなどの理由から、毎月の返済額を高額にする人もみられます。しかし、返済額が高すぎる場合、収益性が少し悪化するだけで返済負担が急激に重くなるため危険です。

返済期間が多少長くなるとしても、毎月の返済額はやや少なめに設定し、無理のない金額に設定するのが安心です。

税制の改正によりアパートの収益性が低下した

税制改正によって課税の仕組みが大きく変わり、アパートの収益性が低下することもあります。それまで活用していた節税対策が適用されなくなり、結果として税負担が重くなるケースも有り得るでしょう。

回避策

税制改正は事前の予想が非常に難しい上、基本的に回避することもできません。税制改正による影響を最小限に抑えるためには、不測の事態への備えとしてある程度のキャッシュを用意しておくのが最善でしょう。

また、税制改正が決まり次第すぐに不動産会社や税理士に相談するのもおすすめです。改正後のルールに則ったアパート経営の進め方や、新たに実施すべき節税対策についてアドバイスをもらえる可能性があります。

家賃滞納により収入が止まった

入居者による家賃滞納も、アパート経営における代表的なリスクの一つです。家賃滞納が起きると、入居率が高くても家賃収入は少ないという事態に陥ります。

一般的には、民法第541条および第542条により2〜3カ月以上の滞納が続くと「両者の信頼関係が失われた」と判断され、契約解除が認められるケースが多いようです。

ただし、法律で明確に契約解除の期間が定められているわけではないため、実際には入居者の状況や裁判所の判断によって異なります。家賃滞納が発覚しても、契約解除までには一定の期間がかかることを覚えておきましょう。

回避策

前述のように、入居者のトラブルを防ぐには、入居前の審査を厳しく行うことが重要になります。滞納リスクがあると判断できる要素があった場合は入居を断るのが理想です。

入居率を下げたくないときは、入居者に家賃保証会社へ加入してもらう、敷金を多めに預けてもらうなどの方法が挙げられます。

自然災害でアパートに被害が発生した

日本は地震や台風など自然災害のリスクが高い国です。日本でアパート経営を行う以上、自然災害のリスクをなくすことは難しいでしょう。

自然災害によりアパートが損壊すると、資産価値の低下および修繕が必要です。また、万が一アパートの損壊によってけが人や死者が出た場合、損害賠償の責任を負うおそれがあります。

回避策

自然災害によるリスクをなるべく回避するためには、土砂崩れや水害リスクの低いアパートを選ぶことが大切です。アパート購入または新築の前にハザードマップを確認し、リスクの低いエリアか確認しましょう。

自然災害の被害を最小限に抑えるため、火災保険や地震保険の加入も必須です。建物の適切な管理や定期的に修繕を行うことが、賠償責任を負うリスクを回避することにつながります。

アパート経営の成功率を上げるためのポイント

アパート経営の成功・失敗は、少しの工夫や対策によって左右されることがあります。この章では、アパート経営の成功率を上げるためのポイントを紹介します。

不動産投資の勉強をする

アパート経営を始める上で欠かせないことの1つに、不動産投資の勉強が挙げられます。

前章で挙げたアパート経営のリスクは、いずれも準備不足または対応の遅れ・誤りなどが主な原因です。事前の予測が難しいトラブルであっても、適切な対処が早急にできていれば被害を最小限に抑えられます。

どれほど準備をしても賃貸経営のリスクをゼロにはできません。一方で、事前準備が不十分なほど失敗のリスクが高まるのも事実です。

アパート経営のリスクを抑えて成功率を上げるためには、不動産投資の勉強が必須です。また、市場のトレンドや法律が変化することも考慮して、アパート経営を始めてからも勉強をし続ける必要があります。

長期的な視点で経営を考える

アパート経営は短期的な視点ではなく、長期的な視点で経営を考えることが大切です。

アパート経営による累計のキャッシュフロー（手元の残る金額）が、初期費用の総額を上回るまでにかかる期間の目安は10〜15年ほどです。利回りによっては、20年以上かかるケースも珍しくありません。

不動産投資は長期にわたって初期費用を回収する前提の手法であるため、資金計画や経営計画も長期的な視点で立てる必要があります。

また、アパート経営を続ける中で、大規模な修繕工事や突発的なトラブル対応などで高額の支出が発生する可能性もあります。常に満室にできるとも限らず、空室が埋まらない期間が続く事態も考えられるでしょう。

短期的な経営計画では、上記のようなトラブルに対処できないおそれがあります。突発的な支出やトラブルを考慮するため、長期的な視点での経営計画を立てましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

アパート経営を成功させるためには信頼できる不動産会社を選ぶことも大切です。

アパート経営における最終的な判断は自分で行う必要がありますが、入居者対応や管理業務は不動産会社に委託するのが一般的です。したがって、不動産会社の質がアパート経営の質を大きく左右する可能性が高いのです。

信頼できる不動産会社を選ぶためには、複数社の内容を比較する必要があります。アパート管理における実績や評判、担当者から受けた印象などのさまざまな要素を考慮した上で、自分に合う不動産会社を選びましょう。