大家の修繕義務の範囲と法的リスク！賃貸契約でトラブルを回避する方法とは？

賃貸物件の老朽化や設備の故障は避けられない課題ですが、修繕義務の範囲を誤ると借主とのトラブルや賠償請求のリスクを招きます。

蛍光灯や給湯器、排水管トラブルなどの具体例をもとに、修繕義務の判断基準と契約書における責任について詳しく解説します。

大家として押さえておくべき修繕義務の要点と実践的対策をお伝えしますので、余計なトラブルを回避したい方はぜひ最後までご覧ください。

大家の修繕義務の範囲はどこまで？

大家による修繕義務の範囲については法的な定めはあるものの、実際には個々の判断が必要となるケースが多いといわれています。

大家の修繕義務の範囲や、修繕義務の判断がしやすくなるように、大家の対応事例について詳しく解説します。

大家の修繕義務とは

民法第606条「賃貸人による修繕等」によると、賃貸人（大家）の修繕義務について以下のように定められています。

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

出典：e-Gov法令検索 | 民法

上記の条文から、賃貸物件の修繕義務は原則として賃貸人が負うといえるでしょう。

ただし、修繕が必要になる原因が賃借人（入居者）にある場合、修繕義務を負うのは利用者側となります。

大家の修繕義務の範囲と対応事例

大家に賃貸物件の修繕義務が生じるかは、「使用収益に支障があるか」という部分が判断基準になります。

賃貸物件の場合、破損や汚れによって入居者が住むのに支障が出ているのであれば修繕が必要です。

基本的には以下の条件を満たす場合、大家が修繕義務を負うものと判断されます。

1. 大家が提供した、もしくは契約上大家が提供する設備である
2. 破損や汚れの原因が入居者にはない
3. 破損や汚れによって生活に支障が出る
4. 物理的・技術的に修繕可能な破損や汚れである

4を満たさない、すなわち修繕が不可能な場合は賃貸契約の履行ができないため、契約終了になります。

大家の修繕義務が認められないケース

以下のようなケースの場合、基本的に大家には修繕義務が発生しません。

• 生活の質に直接的な影響は与えず、住むのに支障はない
• 入居者の故意または過失によって生じた破損である
• 特約で賃貸人の修繕義務範囲について明確に定められており、かつ、当該範囲に含まれない破損である

修繕義務の範囲は、使用収益ができる程度までとなります。貸した時と同等状態までの修繕であれば問題ないとされており、アップグレードの必要はありません。

以下ではよくある対応事例や、修繕義務が発生するケース・しないケースそれぞれ詳しく解説します。

部屋の蛍光灯が切れた

部屋の蛍光灯が切れた場合、原則として大家に修繕義務が生じます。

前提として、借主が賃貸物件に勝手な変更を加えることは基本的に認められません。蛍光灯の取り替えという軽微な修繕であっても、借主による独断での対応はせず、貸主である大家へ通知が必要です。

ただし、賃貸借契約に「蛍光灯の取り替えは借主が行う」旨が含まれている場合、借主負担で蛍光灯の取り替えが可能と判断されます。

蛍光灯の取り替えに限らず、障子紙の貼り替えや排水栓の取り替えなど、小規模の修繕は入居者自身が行う旨を定めた特約は多いです。

給湯器の故障によりお湯が出ない

「修繕義務の範囲と対応事例」で紹介した4つの条件をすべて満たすため、原則として大家に修繕義務が生じます。

大家が給湯器の修繕義務を負うかは、当該修繕が大規模な修繕に該当するか否かによって変わります。

前項で、小規模の修繕は入居者自身が行う旨を定めた特約は多いと紹介しました。

比較的短期間で消耗するものや、修繕費用が少額なもの、貸主以外でも容易に修繕できるものは小規模と判断されます。

しかし、給湯器は建物の主要構造に関わることが多く、貸主でなければ修繕できない可能性が高いです。

したがって多くの場合は大規模な修繕とみなされ、大家に修繕義務が生じます。

前述した小規模の修繕に該当し、特約で小規模の修繕は借主が行う旨の定めがあれば、給湯器の修繕を借主が行うこともあります。

排水管の老朽化による水漏れ

日常生活の範囲内における使用にとどまる場合、借主である入居者に排水管の修繕義務はありません。

排水管は居住に必要な設備であり、前述した4つの要件を満たす場合、大家が修繕義務を負います。

ただし、使用の仕方が通常の生活の範囲を超える場合は入居者の過失とみなされ、借主の費用負担となる可能性があります。

結露により壁紙にカビが生えた

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」によると、結露によるカビについて借主に修繕義務はありません。基本的には大家に修繕義務が生じます。

ただし、以下2つの条件を満たす場合は入居者に修繕費用を請求できる可能性があります。

• 結露の発生について大家への通知を怠った
• 入居者が結露の発生を認識していたものの、ふき取るなど手入れをしていなかった

参考：国土交通省 | 住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

エアコンの効きが悪い

以下の条件をすべて満たす場合は大家に修繕義務が生じます。

• 備え付けのエアコンであり、契約の中でエアコンが付随設備である旨を明記している
• 入居者が定期的にフィルター清掃や内部洗浄などの手入れをしていた

一方、以下のような条件に該当する場合、大家に修繕義務がない可能性が高くなります。

• 備え付けのエアコンではなかった
• 前入居者が設置したもので、貸主による設備ではない旨の説明が行われている
• 性能保証がない旨の説明が行われている
• 入居者による手入れ不足が原因である

大家が修繕義務を果たさない場合のリスク

大家が修繕義務を果たさない場合のリスクを4つご紹介します。

家賃の支払いを拒否される

借主からの修繕依頼があっても対応せずにいると、家賃の支払いを拒否される恐れがあります。

大家の修繕義務が生じるのは使用収益に支障がある、すなわち居住空間としての利用に支障が出ている場合です。

修繕義務を果たさなければ賃貸借契約の目的が達成されていないとみなされます。

大家が賃貸人としての義務を果たしていない以上、借主である入居者が家賃の支払いを拒否する可能性は十分に考えられます。

家賃の支払い拒否まではいかずとも、減額請求をされるケースは多いようです。

賃貸借契約を解除される

入居者が修繕依頼をしても対応しないでいると、修繕義務を怠ったことを理由に賃貸借契約を解除される恐れもあります。

入居者が被った被害に対する損害賠償を請求される可能性も高いです。

訴訟に発展する可能性がある

前述したように、修繕義務を果たさなければ賃貸借契約の目的が達成されていないとみなされる可能性があります。

契約違反・債務不履行の状態が長く続くと、やがて訴訟に発展する可能性もあります。

行政から指導受けることがある

修繕依頼に対する適切な対応がされない状態が続くと、入居者が国民生活センターや専門家に相談するかもしれません。

入居者からの相談をもとに行政から大家に対して指導が行われることもあります。

なお、行政指導には強制力がないため、指導に従わないという理由で不利益を受けることもありません。

ただし行政指導に従わずトラブルを解決しない状態が続けば、行政処分など法的処置をとられる可能性があります。

修繕義務の範囲を契約書で明確化するときのポイント

修繕義務に関するトラブルは、修繕義務の範囲が不明瞭なために起こるものが多いです。そのため修繕義務の範囲について契約書で明確に定める必要があります。

修繕義務の範囲を契約書で明確化するときのポイントを4つご紹介します。

消耗品は修繕義務が免除されるようにする

消耗品や小規模の修繕については、大家の修繕義務が免除されるよう特約を定めましょう。

具体例として、前述した蛍光灯の取り替えや障子紙の貼り替えが挙げられます。費用が少額で済む軽微なものについては、大家の修繕義務が免除される場合が多いです。

ただし、早急な修繕をしないと借主の生活に影響が出るものについては、特約に記載があっても大家に修繕義務が生じます。

修繕義務は金額の程度や規模だけで判断せず、個別のケースに合わせて柔軟な対応が必要です。

修繕義務の範囲を具体的に記載する

トラブルのリスクを抑えるためには、修繕義務の範囲を具体的に記載するのが効果的です。

「蛍光灯や電球の交換は借主負担、給湯器の故障は貸主負担」のように、修繕の内容を具体的に挙げて、貸主・借主どちらが対応するか定めます。

考えられる修繕について、なるべく多く記載するのが理想です。その上で、その他の修繕については「少額で済むものは借主負担」のようにまとめて記載することになります。

借主が勝手に修繕した場合のルールを決める

借主が勝手に修繕した場合のルールについても定めましょう。

借主による勝手な修繕は、賃貸物へ勝手に変更を加える行為となります。原状回復もできなくなり、貸主が不利益を被る恐れがあります。

修繕によるトラブルを回避するためにも、借主の修繕について契約の中で明確に定めるのが安心です。

修繕義務の負担が大きい場合は売却も検討してみる

修繕費が高額になると収益を圧迫し、賃貸経営による赤字のリスクや、賃貸経営そのものが負担になる恐れがあります。

修繕義務の負担が大きい場合、賃貸物件を売却によって手放すのも1つの手段です。

とはいえ、物件を売却すれば家賃収入は当然なくなります。賃貸経営を続ける・物件を売却して手放す、どちらが良いかはケースによって異なるため一概にはいえません。

修繕義務の負担だけで決めるのではなく、さまざまな要素を考慮した上で総合的に判断しましょう。

賃貸経営の豊富なノウハウやサポート実績をもつ不動産会社に相談しアドバイスを受けるのもおすすめです。