不動産投資の出口戦略とは？売却タイミングと失敗しないポイントを解説

不動産投資で成功するには、物件購入後の運用だけでなく、「出口戦略」を意識することが大切です。家賃収入が安定していても、売却のタイミングや方法を誤ると、想定していた利益を回収できない場合があります。

一方で、投資の終了を見据えて不動産を運用することで、収益を積み上げつつ、最終的に有利な条件で投資資金を回収することが可能です。出口戦略について理解を深め、事前に方向性を定めておくことは、不動産投資で失敗を避けるためにも重要といえるでしょう。

不動産投資における出口戦略とは？

不動産投資をするうえで「出口戦略」を考えずに投資をすることはできません。不動産投資における出口戦略の基礎から必要性、そしてどのような方法があるのか詳しく解説します。

出口戦略の意味

まず、不動産投資における出口戦略とは、保有する不動産を売却して投資を終了するまでの計画のことです。投資した資金を回収するには、運用中の家賃収入だけでなく、最終的にどのような条件で売却するかが重要になります。

売却の結果によって、売却益や損失の有無、投資全体の最終的な収支、さらにはローン残債を完済できるかどうか決まります。

物件を選ぶ段階から「将来どのように手放すのか」を考えておくことが、出口戦略を成功させるうえで大切な視点です。

出口戦略の必要性

不動産投資では、物件の運用期間中に家賃収入が順調に入っていても、売却時に大きな損失が発生すると投資全体でマイナスになってしまいます。一方、運用中は収支が厳しかった物件でも、高値で売却できれば投資的には最終的にプラスすることが可能です。

つまり、不動産投資の最終的な成否は売却して初めて確定するといえます。

不動産は株式や債券と比べて流動性が低く、売りたいときにすぐ売れるわけではありません。特に、築年数が経過した物件や立地が悪い物件は、買い手を見つけるのに時間がかかる傾向があります。

そのため、出口戦略として「いくらで売却できそうか」を見据えて、物件を購入する必要があるのです。

出口戦略の種類

不動産投資における出口戦略には、売却を前提とする方法と、売却せずに資産を引き継ぐ方法があります。物件の状態や投資目的によって選択肢はさまざまですが、代表的なものは以下のとおりです。

• 収益物件として売却
• 居住用物件として売却
• 更地にして売却
• 相続して子どもへ引き継ぐ

賃貸物件の場合、入居者がいれば「オーナーチェンジ物件」として売却できるため、安定した収益が見込めていれば高値が期待できます。

一方、物件の立地や状態によっては、居住用として売却したほうが有利になるケースもあります。購入希望者のニーズと合致すれば、収益物件として売却するよりも高額で取引できることもあるでしょう。

築年数が古く建物の評価が低い物件は、解体費用はかかるものの、更地にして売却することで土地の価値を最大化できます。また、不動産を売却するのではなく、子どもへ相続して引き継ぐという選択肢も出口戦略の一つです。

不動産投資で出口戦略を行うタイミング

不動産投資の出口戦略を成功させるためには、「いつ売却するか」というタイミングの判断が重要になります。売却時期を誤ると、本来得られるはずだった利益を逃してしまったり、想定以上の損失が発生したりするおそれがあるからです。

ポイントを理解しておくことで、適切なタイミングでの売却を検討できるようになるでしょう。

建物の減価償却が終了したとき

不動産投資で出口戦略を行うタイミングとして代表的なのが、建物の減価償却が終了したときです。

減価償却とは、建物や設備の購入費用を耐用年数に応じて分割し、毎年少しずつ経費として計上する会計方法を指します。たとえば、物件の購入費用を初年度ですべて計上してしまうと、その後に課税される税金の負担が大きくなってしまうからです。

減価償却の期間中は、現金の支出がなくても経費計上できるため所得を圧縮しやすくなり、節税効果が高くなるのです。減価償却が終了してしまうと、経費計上ができなくなることで税金の負担が増加します。

減価償却期間は建物構造によって異なるため以下の表にまとめました。

建物構造	減価償却期間
木造	22年
軽量鉄骨	19～27年 ※軽量鉄骨は厚みにより年数が変わります
鉄筋コンクリート	47年

減価償却期間が終了する頃には築年数も進んでいるため、税負担や修繕費の増加などによって収支バランスが崩れるおそれがあります。そのため、出口戦略を意識しやすいタイミングといえるでしょう。

不動産の需要が高まっているとき

不動産の需要が高まっているときも、出口戦略として有効なタイミングの1つです。需要が高い時期は購入希望者が増え、結果として価格も上昇しやすくなります。そのため、条件次第では高値で売却できる可能性があります。

市場動向をこまめにチェックし、高く売れるタイミングを見極めたうえで、売却に踏み切る判断力が重要です。

ローン返済が収益を圧迫し始めたとき

不動産投資において、ローン返済が収益を圧迫し始めたときは、出口戦略を検討すべきタイミングといえます。

代表的な指標として挙げられるのが「デッドクロス」です。不動産投資におけるデッドクロスは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回った状態のことを指します。

デッドクロスが発生すると、家賃の収入自体は変わらなくても、ローン返済と所得税・住民税の負担が重くなり、手元に残るキャッシュフローが悪化しやすくなります。帳簿上は黒字であっても、資金繰りが厳しくなるケースは珍しくありません。

特に、木造の中古物件は減価償却期間が短く、想定より早い段階でデッドクロスが発生する場合があるため注意が必要です。ローンの元金返済額が減価償却費を上回った時点で、保有している不動産の売却を判断するとよいでしょう。

不動産投資の出口戦略で失敗しないためのポイント

不動産投資で出口戦略を成功させるには、売却のタイミングだけでなく、日頃の考え方や準備が重要になります。物件の購入時点で出口を意識しておくことで、売却時の価格が大きく変わります。

損失を避けるために、あらかじめ押さえておきたいポイントを確認しておくことが大切です。

あらかじめ出口戦略の方向性を決めておく

不動産投資では、事前にどのような出口戦略を行うか決めておくことが重要です。

特に、物件は一度購入してしまうと立地や建物構造といった変えられないため、以下のポイントを押さえて物件選定を行いましょう。

• 賃貸需要が見込めるエリアを選択する
• 金融機関の評価が高く、融資を受けやすい物件を選択する
• 将来の売却シミュレーションを複数パターン考える

短期でキャピタルゲイン（売却時に得られる利益）を狙うのか、長期保有でインカムゲイン（資産を保有している間に得られる利益）を重視するのか、明確にしておくことは成功させるうえで重要なことです。

物件購入の段階で「○年後に××万円で売却する」といったプランを考えておくと、賃貸経営の方向性が定まりやすくなります。

常に市場動向を把握する

出口戦略で失敗しないためには、不動産市場の動向を継続的に把握することを心がけましょう。

市場の需要がある時期は高値で売れる可能性が高まりますが、市場が冷え込んでいるタイミングで売却に踏み切ると、本来の価値よりも低い価格で手放さざるを得ない場合があります。

不動産市場の状況を判断する際は、できるだけ客観的な指標を参考にするとよいでしょう。

項目	確認すべき指標
不動産価格指数	国土交通省が毎月公表している、不動産価格の動向を示す指標
地価公示価格	国土交通省が毎年3月に公表している、土地価格の基準となる指標
周辺の取引事例	不動産のポータルサイトを利用し、近隣エリアで実際に取引された類似物件の売買価格

不動産市場の動向を個人で読み解くのは簡単なことではありません。現在の需要や適正価格については、不動産会社などの専門家から意見を得ることで、出口戦略の判断を誤りにくくなります。

定期的に物件を修繕する

保有する物件の修繕を定期的に行うことも出口戦略では欠かせません。

適切に管理された物件は、将来売却する際に買い手からの印象も良く、高い評価額が付きやすくなります。収益物件として売却する場合、建物や設備の状態が悪いと修繕リスクを織り込んで価格交渉をされるケースがあります。

逆に、日頃から設備の故障などを適切に対処し、大規模修繕を計画的に実施しておけば、売却時のマイナス要素になりにくいのです。

定期的な物件の修繕と空室対策を実施することで、安定した収益を得られる物件と判断され売却しやすくなるでしょう。

自己資金を多くしてローン残債を抑える

自己資金をできるだけ多めに用意し、ローン残債が少ない状態で物件を保有することは、出口戦略でも重要なポイントです。

頭金が大きいほどローン残債を早期に完済でき、売却したいタイミングで柔軟に対応しやすくなります。一方、頭金をほとんど投入せずに購入した場合、売却価格がローン残債を下回る可能性があります。その結果、「売りたい」と思ったタイミングで売却に踏み切れず、出口戦略の選択肢が制限されるおそれがあるのです。

また、自己資金を多く投入することで、毎月のローン返済額が抑えられ、キャッシュフローが安定します。金融機関からの評価が高まり、金利などの融資条件が有利になる場合もあるでしょう。

投資する物件や融資条件にもよりますが、物件価格の15〜30％程度を自己資金として準備できていれば、出口戦略を見据えて不動産投資ができるでしょう。投資の終了まで見通した資金計画を立てることで、不動産投資は安定した資産形成の手段となります。