遠方でも不動産投資は問題ない？メリットとデメリット、出口戦略も徹底解説

遠方の不動産投資には多くのメリットがありますが、現地確認や緊急時の対応など、距離があるからこその課題も存在します。

賃貸経営を安定させるためには、信頼できる不動産会社を選び、オンラインツールを効果的に活用することが重要です。また、リスクを最小限に抑えて投資を成功させるためには、早期に出口戦略を検討しておくことが成功の鍵となります。

遠方で不動産投資するメリットとデメリット

不動産投資に距離的な制限は特にありません。そのため、遠方の物件に投資することも可能です。

自宅近くで思うような投資物件が見つからない場合、エリアを広げるのも有効な選択肢といえるでしょう。

ただし、遠方の不動産へ投資する場合、近距離にある不動産への投資とは異なるメリット・デメリットが存在します。

遠方の不動産に投資するメリット

遠方の不動産に投資する主なメリットは以下の3つです。

• 物件を安く購入できるチャンスがある
• 不動産投資のリスクを分散できる
• 良い物件を購入できる可能性がある

それぞれ詳しく見ていきましょう。

物件を安く購入できるチャンスがある

遠方かつ地方の物件であれば、都市部の物件に比べて安く購入できるチャンスがあります。地方は都市部に比べて土地代・建物代ともに相場が安価な傾向のため、初期費用を抑えやすいです。

地方でも、交通の便が良い・周辺施設が充実しているなどの利便性が高い物件であれば安定した家賃収入が期待できます。初期費用を抑えながらも高い利回りの不動産投資を実現できる可能性が高いです。

不動産投資のリスクを分散できる

不動産投資のリスクを分散できる点も、遠方の不動産へ投資するメリットの1つです。

同じエリア内で複数の不動産投資を行うと、自然災害によってすべての不動産が被害を受ける恐れがあります。一度に複数の投資用不動産が被害を受けた場合、修繕費などの支出がかさむだけでなく、家賃収入が一気に途絶える可能性も考えられます。

すでに賃貸経営をしている方の場合、新たな投資用不動産は別のエリアで購入するのがおすすめです。

良い物件を購入できる可能性がある

遠方まで範囲を広げることで物件の選択肢が増え、良い物件を見つけられる可能性が上がります。前述のように地方の不動産価格は安価な傾向のため、初期費用を抑えながらも好条件の物件を購入できることが可能です。

近場で好条件の物件が見つからないとお悩みであれば、エリアを広げて遠方の不動産を選択肢に入れるのも1つの手段です。

遠方の不動産に投資するデメリット

遠方の不動産に投資するデメリットとして以下の3つが挙げられます。

• 物件の様子を直接確認するのが難しい
• 緊急時の対応が遅れる可能性がある
• ローンや融資が受けられないことがある

デメリットについてもそれぞれ詳しく解説します。

物件の様子を直接確認するのが難しい

遠方の不動産は現地へ行く頻度がどうしても下がりやすく、物件の様子を直接確認するのが難しいでしょう。投資用不動産の購入は物件を直接確認してから決定するのが理想です。

しかし、遠方で現地に行くまでに時間がかかる場合、物件を見つけてから現地訪問までに日があいてしまうことがあります。

結果として、ほかの投資家に先を越されて購入できないという事態が起こり得るのです。

緊急時の対応が遅れる可能性がある

設備の不具合や自然災害による損傷など、緊急時の対応は連絡があり次第すぐに行うのが理想です。しかし遠方の不動産は現地に行くまでにどうしても時間がかかるため、緊急時の対応が遅れてしまう可能性があります。

管理会社に委託している場合、緊急時対応もある程度は任せられます。しかし、管理会社へ対応を丸投げしたり、長期間対応を怠ったりすると入居者の不満が溜まっていくでしょう。遠方の不動産で管理会社に管理を委託している場合でも、最終的には所有者が対応するのがおすすめです。

ローンや融資が受けられないことがある

購入しようとする不動産が遠方の場合、近場の不動産よりもローンや融資が受けにくい傾向にあります。主な理由は以下の3つです。

• 金融機関は支店ごとに融資エリアを決めていることがあり、遠方にあるとエリア外になる場合がある
• 近場の不動産と違い担保評価がつきにくく審査が不利な傾向にある
• 「購入する不動産と自身の居住エリアが一致しなければならない」という条件を定める金融機関も存在する

ローンや融資を受けられない場合、そもそも不動産を購入するのが難しいケースも考えられます。

遠方の不動産投資で損をしないためのコツ

遠方の不動産投資には多くのメリットがあるため、検討する価値は十分にあるでしょう。

一方で遠方ならではのリスクも存在する以上、損をしないための工夫も必要です。この章では遠方の不動産投資で損をしないためのコツを4つご紹介します。

賃貸ニーズが高い物件を選ぶ

安定した家賃収入を得られるよう、地方でも賃貸ニーズが高い物件を選びましょう。ニーズが高い物件として以下の例が挙げられます。

• 主要な駅までのアクセスが良い
• 周辺施設が充実している
• 液状化や洪水などの災害リスクが低い

また、ターゲット層を見誤らないように競合物件の情報を確認するとよいでしょう。

できるだけ現地へ確認に行く

遠方の不動産であってもできるだけ現地へ確認に行くのが理想です。

老朽化や設備のトラブルなどは直接見なければ把握できないことも多く、対応に時間がかかってしまう恐れがあります。しかし、物件の所有者が遠方に住んでいるという事実は、入居者には関係ありません。

入居者の不満を最小限に抑えるため、できるだけ現地へ確認へ行き、小まめに対応しましょう。

信頼できる不動産会社を探す

遠方の物件はどうしても早急な対応が難しく、不動産会社に任せる場面が多くなります。直接の訪問が難しいからこそ、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

遠方の不動産を購入する際に押さえるべき業者選びのポイントとして、以下の4つが挙げられます。

• 入居率、空室率、利回りを公式サイトで公開しているか
• 社員の成約実績や得意物件などを公開しているか
• 緊急対応の窓口があるか
• 連絡のスピードが速いか、丁寧・正確な説明をしてくれるか

また、実際に担当者と話して相性の良さや知識の豊富さも確認しておきましょう。

オンラインツールを活用する

遠方の不動産の投資に際して活用すべき手段として、オンラインツールが挙げられます。オンライン内見やWeb会議を活用すれば、現地に行かなくても買主や不動産会社とコミュニケーションが可能です。

前述のように、遠方の物件でもなるべく現地へ行くのが理想ではあります。とはいえ、近場の物件と同じような頻度で訪問するのは難しいでしょう。現地へ行ける頻度が低い分、別の手段を活用してコミュニケーションを充実させることが大切です。

遠方の不動産投資におすすめの出口戦略

遠方の不動産投資を行う価値は十分といえる一方、近場に比べてリスクが高いのも事実です。そのため不動産購入の段階で、将来的に利益が出なくなった時の出口戦略を検討しておくとよいでしょう。

不動産投資をやめるべきかの判断基準として以下の例が挙げられます。

• 家賃下落により利回りが下がった
• 空室率が増加し改善の見込みが小さい
• 減価償却が終了して資産性が低下する

以下では、遠方の不動産投資におすすめの出口戦略を具体的に紹介します。

自分の別荘として利用する

不動産を賃貸に出すのをやめて自分の別荘として利用するのも一つの方法です。遠方の不動産であれば自宅周辺と環境の違いが大きいため、旅行や保養などの目的で利用しやすいでしょう。

収益物件として売却する

投資用不動産を探している人を対象に売却する方法です。購入した人はその物件で賃貸経営を行うことになります。

収益物件として売却する場合、安定した家賃収入が見込める物件であるとアピールできるのが理想です。例えば、周辺施設が充実しておりアクセスが良い物件はニーズが高いでしょう。

また、すでに入居者がいる状態で売却する方法（オーナーチェンジ物件）は、購入直後から家賃収入を得られるため人気が高い傾向です。

居住用物件として売却する

安定した家賃収入を得るのが難しい物件の場合、居住用物件として売却する方法が適しています。

居住用物件として売却できるのは空室がある状態の場合ですが、入居者がいる場合でも、退去後に売却することが可能です。空室になり次第すぐに売却を開始できるよう、入居者がいるうちから相場の把握や価格設定などを進めておくとよいでしょう。

建物を取り壊して売却する

以下のような物件の場合、建物を取り壊して更地にした上で売却するのも1つの手段です。

• 築年数が古い
• 老朽化が進んでおり修繕に多大な費用がかかる
• 賃貸ニーズが低く入居者が増える見込みがない

なお、建物を取り壊すには入居者をゼロにする必要があります。入居者がいる場合は立ち退き交渉が必要であり、費用や労力がかかる点にご注意ください。