夜逃げで家賃滞納されたらどうする？保証会社の対応とオーナーが取るべき行動

賃貸オーナーにとって、入居者の夜逃げによる家賃滞納は最も避けたいトラブルの一つです。回避策として保証会社と契約することが一般的ですが、家賃の回収不能や残置物の処理などの深刻な問題が発生したとき、どこまで対応してくれるのでしょうか。

夜逃げによる入居者トラブルが起きたときの保証会社の対応範囲、損失を最小限に抑えるための具体的な対応方法と注意点をわかりやすく解説します。

夜逃げによる家賃滞納は保証会社で対応してくれる？

入居者の夜逃げによって家賃滞納が起きた場合、回収する方法があるのか考えたことがあるオーナーは多いでしょう。

保証会社に加入していれば、家賃の滞納を保証してくれるケースもありますが、契約内容によっては保証対象外となるため注意が必要です。

まずは、保証会社の対応範囲と注意するポイントについて解説していきます。

保証会社が対応してくれる範囲

保証会社とは、入居者が家賃を滞納した際に代わりに立て替えてオーナーに支払ってくれるサービスです。

契約期間中であれば家賃が保証されるため、所定の手続きを行えば入居者の滞納分を保証会社から回収できます。ちなみに、入居する際に「賃料保証委託契約書」の締結が必須となっている場合、入居者は保証会社へ滞納した家賃を支払わなければなりません。

保証会社や契約プランによって異なりますが、保証会社が対応してくれる範囲は以下の通りです。

• 契約期間中に発生した家賃滞納の立て替え
• 明け渡し訴訟の費用を負担
• 残置物の撤去費用の補償
• 原状回復費用の補償

ただし、夜逃げが確認されると「入居者が居住していない状態」と判断され、保証契約の対象外となることがあります。そのため、保証会社と契約していても必ず家賃が保証されるわけではありません。

保証される条件と期間は、保証会社ごとに異なるため、契約前によく確認しておきましょう。

保証会社を利用するときの注意点

保証会社と契約していても、すべてのトラブルを保証してくれるわけではありません。保証会社や加入しているプランによって、保証の適用条件や適用範囲が異なるからです。

そのため、「保証会社に加入しているから安心」と思い込まずに、保証内容を事前に確認しておきましょう。

注意項目	内容	対策
免責期間	滞納から30日程度は保証対象外※保証会社によって異なる	契約書で期間を確認する
保証上限	月額・総額に上限設定あり	物件家賃と比較検討する
夜逃げ除外	夜逃げは保証対象外の会社もある	免責事項を必ず確認する

特に契約書の「免責期間」には注意が必要です。多くの保証会社では、滞納発生日から一定期間は保証対象外となっています。

定められた期間中の家賃はオーナーが負担することになるため、資金繰りに影響することも考えられるでしょう。さらに、保証金額も月額や総額で上限が定められており、家賃が高額な物件ではカバーしきれないことがあります。

夜逃げによる滞納を保証対象外としている会社もあるため、契約書の免責事項は注意深く確認しておきましょう。

夜逃げで家賃滞納が発生した場合のオーナーの対応

入居者の夜逃げが判明した場合、何から対応すればいいか分からず、混乱するオーナーは少なくありません。

たとえば、夜逃げした入居者でも勝手に残置物を処分してしまうと、オーナー側が法的責任を問われるケースがあるため、慎重に行動することが大切です。

以下は夜逃げが発覚した後にオーナーが取るべき6つのステップです。

1. 入居者本人への連絡確認
2. 保証会社や連帯保証人へ連絡
3. 警察への相談・届け出
4. 賃貸借契約の解約手続き
5. 明け渡し訴訟・強制執行の準備
6. 残置物の適切な処分

それぞれのステップで注意すべきポイントも含めて詳しく見ていきましょう。

【STEP1】夜逃げした入居者に連絡する

最初に行うべきなのが「入居者本人への連絡」です。

家賃滞納があっても事故や病気で連絡できないだけの可能性もあるため、夜逃げと判断するのは危険です。

夜逃げなのか判断がつかないときは、以下の方法で入居者と連絡を取ってみましょう。

• 携帯電話やメールでの連絡
• 緊急連絡先への問い合わせ
• 郵送による催告書の送付
• 勤務先への連絡

家族や勤務先に連絡する際の注意点としては、入居者のプライバシーに配慮することです。たとえば、家族に「家賃滞納の件でお電話しました」と伝えてしまうと、入居者の信用や個人情報を害するおそれがあります

連絡時には、あくまで「連絡が取れず心配している」など、具体的な事情を伏せた表現にとどめましょう。

また、入居者本人が電話に出た場合でも、滞納について強く責め立てると脅迫や恐喝とみなされる可能性があるため、冷静に事実確認を行う程度に留めてください。

【STEP2】保証会社や連帯保証人へ連絡する

入居者と連絡がつかず所在も不明な場合、夜逃げの可能性があります。その際は、速やかに連帯保証人と保証会社へ連絡して、事情を伝えましょう。

保証会社には滞納分の立替えや契約解除の同意などについて相談します。連帯保証人がいる場合は、法律上の入居者と同等の支払い義務を負っているため、滞納していた家賃を請求できます。

保証人の協力が得られれば、未払いの家賃を回収するとともに以下の処理を進められるでしょう。

• 残置物の撤去
• 賃貸借契約の合意解除の手続き

一方、連帯保証人とも連絡が取れなかったり、支払いを拒否されたりするケースもあります。その場合は法的手段で解決を図ることになります。

【STEP3】警察へ相談・届け出を行う

家賃滞納は民事上の問題のため、警察は動くことはできません。しかし、入居者と連絡が取れず長い間行方不明の場合、警察へ相談・届け出をすることで以下の対応が期待できます。

• 失踪人届による所在確認協力
• 室内確認時の立会いによる不法侵入回避
• 事件・事故の防止

夜逃げ発覚後に部屋の中を確認したい場合、単独で室内に入ると不法侵入罪に問われるリスクがあるため、控えましょう。

警察官立会いのもとであれば、不法侵入罪として問われるリスクを抑えられます。

【STEP4】賃貸借契約を解約する

入居者が賃料を一定期間（通常2〜3カ月程度）滞納した場合、法律上オーナーから契約解除を通知することが可能です。

契約解除の手続きを行うためには、入居者の住所あてに通知書を送付します。現住所が分からない場合は、契約上の住所宛てに通知を送りましょう。返送されても、期限を過ぎて支払い・連絡がなければ、賃貸借契約の解除と明け渡しを求める法的措置へ移行できます。

この時、配達証明付き内容証明郵便で送付すると、裁判手続きの証拠にもなります。入居者の所在不明のまま契約解除を進める場合、裁判所を通じた「公示送達」という手続きが必要になります。

• 郵便物が長期間たまっている、受け取られていない
• 電気・ガス・水道の使用量が極端に少ない
• 最近姿を見ていない、生活音がしないなどの隣人や周囲住民の陳述書

公示送達を実施するためには、これらの居住実態がない証拠を集めておく必要があります。

【STEP5】明け渡し訴訟・強制執行の準備をする

契約解除の意思表示を行っても入居者側から応答がない場合、部屋の明け渡しと家賃の支払いを求める訴訟提起を行います。訴訟には手間がかかるため、弁護士に相談すると安心です。

一般的に、裁判は判決確定までに時間がかかりますが、入居者側が行方不明の場合は反論も出廷もないまま進むことが多いため、比較的スムーズに判決まで進むでしょう。

明け渡し請求の訴訟で勝訴判決を得られれば、裁判所から強制執行の許可が出ます。オーナー側で強制執行の申立てを行うと、裁判所の執行官立会いのもと、物件から入居者の持ち物を全て撤去できます。

ただし、予納金（破産手続きで裁判所に支払う費用）や残置物の撤去作業の費用は、一旦オーナーが立て替える必要があるため注意しましょう。

【STEP6】家具など残置物を処分する

強制執行により部屋の明け渡しが完了したら、残された家具や私物など残置物の処理を行います。

執行官立会いのもとで撤去した残置物は、以下の手続きを経て処分が可能です。

• 処分業者への依頼
• 発生した費用の記録
• 敷金からの充当を検討

注意点としては、夜逃げした入居者の残置物をオーナーの判断で勝手に処分してはいけないということです。

たとえ、部屋を長期間空けていても残置物の所有権は入居者であるため、適法な手続きを踏まずに処分すると、後日窃盗罪や損害賠償で訴えられるリスクがあります。

必ず明け渡しの裁判手続きから執行完了を経て、法的に処分できる状態になってから、残置物を処分するようにしてください。

夜逃げや家賃滞納を防ぐための予防策&

賃貸物件で夜逃げや家賃滞納が発生すると、オーナーに金銭的な損失が発生するだけでなく手間や労力がかかってしまいます。

そのため、夜逃げや家賃滞納を防止するための対処法をご紹介します。

保証会社の対応範囲を確認する

夜逃げや家賃滞納の防止策として重要なのが、保証会社の対応範囲を確認することです。

保証会社の対応範囲を確認することで、万が一夜逃げや家賃滞納が発生した際に、オーナー側のリスクを軽減することができます。ただし、保証会社を利用する際は、保証内容や対応範囲を確認することが大切です。

保証会社を選定する際は以下のポイントを確認しておきましょう。

• 夜逃げ・失踪時の保証継続
• 保証期間
• 免責期間の有無
• 訴訟費用の保証範囲
• 連帯保証人との併用

制約がないか事前に確認することで、想定していたどおりの対応が期待できます。

複数の保証会社を比較検討し、所有する物件に最適な保証内容のところを選ぶようにしてください。また、入居者には連帯保証人も付けてもらい、保証会社と保証人で二重の備えをしておくとより安心です。

物件の入居審査を厳しくする

入居審査を厳しくすることも、夜逃げや家賃滞納に対して有効な手段です。

収入や勤務先の安定性、過去の賃貸履歴などを総合的に判断するとよいでしょう。入居審査では以下の内容を確認するのがおすすめです。

審査項目	確認内容	注意点
収入状況	家賃の3倍以上の月収	収入証明書で確認
勤務先	正社員・公務員を優先	在籍確認も実施
賃貸履歴	過去の滞納歴の有無	信用情報機関での照会
連帯保証人	支払い能力のある親族の有無	収入証明書が必要

入居審査の際に入居希望者の情報を厳しくチェックすることで、安心して物件を貸し出すことができるでしょう。

入居者の緊急連絡先を確保する

入居時に記入してもらう契約書に緊急連絡先を複数記入してもらうと、保証人や家族、職場などの第三者と連絡が取れるようになります。

入居者の夜逃げに気づいたオーナーは、保証人や家族・職場に連絡して行方を探すことが多いためです。そのため、勤務先や実家の住所・電話番号は、必ず確保しておきましょう。

緊急連絡先がすべて不通だった場合、警察や役所、住民票の情報をもとに連絡を取らなければなりません。この場合、時間も手間もかかるため、緊急連絡先は複数確保しておくと効果的です。