アパート売却の消費税が丸わかり！免税条件や計算方法など徹底解説

アパートを売却する際、消費税が気になる方は多いでしょう。

不動産を売却すると、消費税のほかにも仲介手数料や譲渡所得税などの費用が発生するため、事前に理解しておくことでスムーズに対応できます。

アパート売却における消費税の計算方法や免税事業者の条件、その他注意点について詳しく解説します。

アパート売却で消費税はいくらかかる？

アパートを売却する際には消費税がかかりますが、建物（アパート）と土地の両方に消費税がかかるわけではありません。

また、消費税以外にもかかる諸費用があるため、注意が必要です。

アパートを売却した後の金額を正しく把握するためにも、消費税の計算方法と売却にかかわる消費税について抑えておくとよいでしょう。

アパート売却における消費税の計算方法

アパートの売却価格は建物と土地の合計額ですが、消費税がかかるのは建物のみです。

国税庁のHPでも土地の譲渡、貸付けにおいては非課税取引と明記されているため、アパート売却の消費税を計算する際は建物のみ確認してください。

建物の消費税は「不動産の売却価格×0.1÷1.1」で算出することができ、たとえば売却価格が5,000万円の場合は約460万円が消費税です。

この場合、アパートの価格が税抜き4,540万円ということが分かります。万が一、土地を含めて消費税を計算してしまうと納税額が増えてしまうため、必ず土地分を除外するのがポイントです。

参考：消費税のしくみ｜国税庁

アパート売却で発生する消費税以外の費用

アパート売却でかかる代表的な費用として、仲介手数料、印紙税、譲渡所得税、登記費用があります。

全ての諸費用が必ずかかるわけではありませんが、売却後の手残り額を正しく把握するためにも税金の概要と計算方法は知っておく必要があります。

仲介手数料

仲介手数料は不動産の売買を委託した会社に支払う報酬のことで、国土交通省によって上限額が設定されています。

上限額については次の速算式で計算できますので、売却前に仲介手数料を確認することも可能です。

• 売買代金が200万円以下：売買代金×5%＋消費税
• 売買代金が200万円を超え400万円以下：売買代金×4%＋2万円＋消費税
• 売買代金が400万円を超える：売買代金×3%＋6万円＋消費税

なお、法改正により800万円以下の低価格な空き家や空き地を売却する場合は、33万円（税抜き）を上限として仲介手数料を支払うことになりました。

そのため、入居者がいないアパートの売却価格を800万円以下に設定する場合は、注意が必要です。

参考：国土交通省｜ 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し

印紙税

不動産売買契約書など契約金額が1万円以上になる場合は、契約書に記載されている金額に応じて印紙を貼付します。

印紙を貼り忘れても契約はできますが、印紙税法違反となってしまい2倍の金額を国に支払うことになるため注意が必要です。

印紙税は売買代金によって以下の表のように変動しますので、不動産会社にあらかじめ確認しておくことをおすすめします。

売買価格	印紙代
10万円を超え50万円以下	200円
50万円を超え100万円以下	500円
100万円を超え500万円以下	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	10,000円
5,000万円を超え1億円以下	30,000円
1億円を超え5億円以下	60,000円
5億円を超え10億円以下	160,000円
10億円を超え50億円以下	320,000円
50億円を超える	480,000円

参考：国税庁｜不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

ちなみに、印紙税は電子取引のように契約書を作成しない場合は不要です。

譲渡所得税

アパートを購入金額よりも高い金額で売却した場合、譲渡所得税と呼ばれる税金が発生します。

この税金は、アパートの取得にかかった費用よりも売却の利益が上回った場合に課税され、課税額は次の計算式で確認できます。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額※一定の場合

また、譲渡所得税は課税額に税率を掛けて算出しますが、税率はアパートの所有期間によって次のように変わります。

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得（所有期間が5年以上）	15%	5%
短期譲渡所得（所有期間が5年以内）	30%	9%

たとえば課税額3,000万円の場合、5年以内に売却すると譲渡所得税は約1,189万円となりますが、6年目以降に売却したのであれば約610万円です。

このように購入したアパートをいつ売却するのかが、譲渡所得税を決める重要なポイントといえます。

参考：国税庁｜土地や建物を売ったとき

登録免許税

アパートに住宅ローンが残っている場合、所有権の移転や抵当権の設定、根抵当権の設定の登記などで登録免許税がかかります。

原則として、以下の計算式で金額を求めることができます。

登録免許税額 ＝ （課税標準）×（税率）

基本的には司法書士によって行われるため、費用は地域や取引内容によって異なります。

参考：国税庁｜登録免許税の税額表

アパート売却で消費税を免除する方法はある？

個人がアパートを売却した場合に消費税がかからないことも多いですが、その場合は免税事業者として扱われるからです。

アパートを売却する際には免税事業者と課税事業者のどちらに該当するのかを知っておく必要があり、免税事業者になることで消費税を免除することができます。

免税事業者なら消費税の申告が不要

国税庁のHPでは、納税義務が免除される法人や個人事業者のことを免除事業者と定義しています。

アパート売却において、免税事業者に該当すると消費税が免除されるため、計算する必要もありません。

参考：国税庁｜ 納税義務の免除

納税の義務がある課税事業者とは

課税事業者と免税事業者の違いは、課税売上高が1,000万円を超えているかどうかです。

1,000万円を超えているかどうかについては、個人事業主は開業から2年後、法人は開業してから前々事業年度（6カ月前）の売上をもとに国が判断します。

たとえば、アパートを初めて売却する個人事業主の場合は、売却価格がいくらであっても免税事業者となり、売上高が1,000万円を超える取引をしていると2年後に課税事業者となります。

課税事業者になると消費税の納税義務が発生しますが、インボイスを発行することが可能です。

アパート売却で消費税を支払うときの注意点

課税売上高によっては、個人事業主であってもアパート売却時に消費税を支払う必要があります。

そのため、不動産投資に慣れていない人などは消費税の納税タイミングを逃してしまい、追徴課税を受けるケースも少なくありません。

アパート売却で消費税を支払う際の注意点について解説します。

消費税の納税期限を確認する

消費税には納税期限が設けられており、いつでも納税できるわけではありません。

国税庁のHPで随時更新されていますので、毎年確認することをおすすめします。なお、令和6年分の消費税の納税期限は令和7年3月31日となっており、振替日は令和7年4月30日です。

参考：国税庁｜主な国税の納期限（法定納期限）及び振替日

土地は非課税なので計算しない

消費税において土地は消費するものではなく、建物は消費するものという考え方があります。そのため、消費税を計算する場合は非課税である土地の価格を除外することが重要です。

万が一、除外するのを忘れて一緒に計算してしまうと、余分に消費税を支払うことになるため注意しましょう。

不安が残る場合は不動産会社に相談する

アパート売却は通常の不動産よりもハードルが高く、アパート売却を専門とする不動産会社に依頼するのがおすすめです。

しかし、物件によっては専門会社に販売を委託しても価格を下げなければ売却できないケースもあり、売却後の手残り額が想定よりも少なくなることも考えられます。

課税事業者の場合は消費税の申告が必要になることから、納税の方法や期限、消費税の計算方法について正しく理解しておくことが大切です。

このように、アパート売却は税金だけでもさまざまなことを考えなければいけないので、信頼できる不動産会社に任せることは自分の時間を確保することにも繋がります。