アパートの任意売却はできない？利用するときの流れと注意点を解説

アパート経営を続ける中で、空室の増加や返済負担の重さから、経営が立ち行かなくなるケースは珍しくありません。そんなときに選択肢となるのが任意売却です。

任意売却は入居者がいる状態でも進められますが、判断や手順を誤ると競売に移行し、売却価格が大きく下がる場合があります。後悔しないためにも、賃貸アパートにおける任意売却の仕組みや流れ、注意点を正しく理解しておくことが大切です。

任意売却の基礎知識！アパートでも売却可能

任意売却とは不動産ローンの返済が困難になった時に、債権者の許諾を得て担保に設定している不動産を売却することです。不動産の売却によって得た金銭はローンの返済に充てられます。

賃貸中のアパートでも要件を満たせば任意売却が可能です。この章では賃貸アパートの任意売却について詳しく解説します。

任意売却と競売の違い

前述のように、任意売却は不動産ローンの返済が困難な場合に、債権者の許諾を得て担保の不動産を売却する行為です。任意売却のポイントとして以下の3つが挙げられます。

• 不動産ローンの返済が困難な場合に返済資金を確保するために用いる手段
• 債権者の許可が必要
• 売却収入はローンの返済に充てることになる

競売は、ローンの返済が滞っている場合に、債権者が裁判所を通じて不動産を強制的に売却する行為です。競売によって得た売却収入も任意売却と同じくローンの返済に充てられます。

任意売却と競売の主な違いは、債務者の意思が尊重されるか否かです。

任意売却は債権者の許可が必要ではあるものの、債務者の意思に基づいて行われます。一方、競売は債務者の意思に関係なく、債権者が裁判所に依頼した上で強制的に売却が進められます。

アパートを任意売却する方法

アパートをはじめとした賃貸物件を任意売却する方法は3つのパターンに分けられます。

1. 入居者に立ち退いてもらってから売却する
2. 現在の入居者に買い取ってもらう
3. オーナーチェンジ物件として売却する

1のメリットは入居者がいないため確実に内見ができる点です。内見できない物件は買い手側にとってリスクが高く敬遠されやすいため、内見できるという時点で大きなプラスになります。

そのため、買い手が見つかりやすくなり、売却価格が高くなることもあるでしょう。一方、立退料の支払いが生じる可能性が高い点や、入居者と揉めるおそれがある点はデメリットです。

入居者が物件を気に入っており、購入にも前向きであれば、入居者にそのまま買い取ってもらう方法もあります。迅速かつ高値での売却が期待できるものの、売買が成立したケースはあまり多くありません。

賃貸アパートの任意売却の方法として最も一般的なものが、3のオーナーチェンジ物件として売却する方法です。オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で物件を売却することです。

現時点の賃貸借契約は、新たなオーナー（買主）にそのまま引き継がれるため、入居者がいてもスムーズに売却できます。オーナーチェンジ物件として任意売却を行う流れは、次の章で詳しく解説します。

アパートを任意売却できないケース

アパートの任意売却ができないケースとして以下の例が挙げられます。

• 不動産ローンを滞納していない場合
• アンダーローン状態である

上記2つのいずれかに該当する場合、任意売却ではなく通常の方法での売却を行うのが一般的です。また、任意売却ができない場合の一例を以下にまとめました。

• 競売の手続きが進んでおり、中止の申請ができる時期を過ぎている
• 売却価格がローン残債を大幅に下回る等の理由で、任意売却をしても資金調達が難しいと判断された
• 債権者との関係が悪い
• 共有名義人や保証人などの同意が得られない
• 物件がすでに差し押さえられている
• 違法な増改築をしている・重大な欠陥がある等、アパートに問題がある

任意売却を断られた場合は、金融機関と交渉してリスケジュール（返済計画の変更）をするか、競売にかけられることになります。

アパートを任意売却するときの流れ

前述のように、入居者がいるアパートの任意売却で最も一般的な進め方は、オーナーチェンジ物件として売却する方法です。

オーナーチェンジでは入居者がいる状態で物件を売却でき、賃貸借契約はそのまま貸主に承継されます。賃貸経営しているアパートをオーナーチェンジ物件として任意売却する場合、どのような流れになるのか詳しく解説します。

任意売却に強い不動産会社へ相談・査定依頼

任意売却でもはじめに行うのは不動産会社への相談および査定依頼です。

なるべく好条件での売却を実現できるよう、任意売却の実績がある不動産会社を選ぶのが理想です。ノウハウを活かした売却活動をしてもらえるのはもちろん、債権者との交渉や必要書類の準備などのサポートを受けられるでしょう。

先に金融機関へ任意売却の相談を行っても問題ありませんが、相談時に査定結果を伝えた方がスムーズに話が進む可能性が高いため、最初に不動産会社へ相談するのが一般的です。

不動産会社に話を通しておけば、後述する任意売却の申請書作成を進めやすいというメリットもあります。

金融機関に任意売却の同意を得る

任意売却を行うには債権者である金融機関の同意を得る必要があります。任意売却の対象となる不動産には抵当権が付いていることが多く、金融機関が抵当権の抹消に応じなければ売買が成立しにくいためです。

また、ローン返済が滞っている場合、金融機関は競売を申し立てる権利を持つため、同意を得ずに売却を進めることはできません。

同意を得られた場合、改めて金融機関に任意売却の申請書を提出します。申請書には仲介を担当する不動産会社の記入が必要であるため、どの不動産会社に依頼するか早めに決めましょう。

アパートの売却活動を開始する

任意売却の申請が受理されるとアパートの売却活動を開始できます。

売却活動は基本的に不動産会社が行うため、売主であるオーナーが行う手続きは特にありません。不動産会社からの質問や各種依頼の連絡があれば、すぐに対応できるようにしましょう。

購入希望者と契約・金融機関の承認

購入希望者が見つかり、売却価格や契約条件について合意を得られたら、売買契約の準備に進みます。

任意売却では購入希望者が現れた段階で、金融機関への連絡が必要です。金融機関は売却金額で抵当権が抹消できるかを審査します。最終的な承認を得た上で、アパートの売買契約を締結するため、売主と買主の合意だけで契約できるわけではありません。

決済・引き渡し

契約で定めた日に決済および物件の引き渡しを行います。当日は所有権移転登記や抵当権抹消登記などさまざまな手続きが必要です。しかし、実際に売主が対応するケースは少なく、不動産会社や司法書士がサポート、または代行をするのが一般的です。

なお、任意売却の対象となる物件の多くはオーバーローン状態であり、売却後もローン残債が残るケースが少なくありません。ローン残債の処理方法については、金融機関と改めて交渉することになるでしょう。

アパートを任意売却する際の注意点

賃貸アパートを任意売却するときはいくつか注意すべきポイントがあります。代表的なものを4つご紹介しますので、参考にしてみてください。

差し押さえまでの期間を確認する

任意売却を検討する段階で差し押さえまでの期間を確認するようにしましょう。

差し押さえが開始されると、任意売却が難しくなる可能性が高いため注意が必要です。仮に任意売却をすることができても、すぐに公売や競売にかけられる場合があります。

任意売却の可否や進め方は時間的な余裕によって大きく異なるため、差し押さえまでの期間を事前に確認することが大切です。

入居者がいる場合は事前に通知する

前述したように、任意売却ではオーナーチェンジで行われる場合が多く、入居者がいる状態のまま売却が進みます。法律上、オーナーチェンジにあたって、入居者への事前通知は義務付けられていません。

ただし、事前説明を行わずに売却を進めると、入居者に不安や不信感を与え、家賃の支払い遅延や契約トラブルにつながるおそれがあります。こうした入居者との問題が起こると、買主から敬遠され、売却条件の悪化や任意売却が成立しにくくなることが考えられます。

また、任意売却が成立しなければ競売へ移行するのが一般的ですが、競売になると売却価格が大きく下がり、オーナーの返済負担が重くなりやすい点にも注意が必要です。少しでも有利な条件で売却するためにも、入居者には事前に状況を説明し、不要なトラブルを避けることが大切です。

任意売却で売れなかったときは競売になる

任意売却で売れなかった場合は原則として競売の対象になります。

競売になる理由として、債務者であるオーナーよりも、債権者である金融機関の意向が尊重されるからです。任意売却の期間は4カ月〜1年程度と言われており、強制的に売却および所有権移転などの手続きが進められます。

また、競売による売却価格は任意売却よりも3〜5割ほど低くなる傾向です。任意売却の場合よりもローン残債が多くなりやすく、後の返済負担が重くなる可能性があります。

売却後のローン残債の返済義務は残る

任意売却による売却代金はローンの返済に充てられます。しかし多くの場合、任意売却の対象になる物件はオーバーローン状態であり、売却してもローンを完済できないのが一般的です。

売却後に残ったローンの返済義務は消滅しません。任意売却の手続きが一通り終わった後は、金融機関と残債の返済について改めて交渉することになります。

ローン残債は分割返済が認められるのが一般的ですが、状況によっては自己破産を検討せざるを得ないこともあるでしょう。

アパートの任意売却は、金融機関との交渉や入居者への配慮など、通常の売却以上に専門的な対応が求められます。少しでも有利な条件で売却を進めるためには、任意売却の実績がある不動産会社に仲介を依頼し、適切なサポートを受けることが重要です。